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🏡 Erbpacht erklärt: Alles, was du wissen musst, bevor du eine Erbpacht Immobilie kaufen solltest.

  • Autorenbild: Dorian Harmdierks
    Dorian Harmdierks
  • 28. Apr.
  • 3 Min. Lesezeit

Erbpacht – oder korrekter: Erbbaurecht – ist eines der am meisten missverstandenen Modelle in der deutschen Immobilienwelt. Viele schrecken zurück, weil sie Begriffe wie „Heimfall“ oder „Pacht“ hören und an Abhängigkeit denken. Dabei kann Erbpacht genau das ermöglichen, woran viele beim Eigenheim scheitern: Wohneigentum in Toplagen – bezahlbar.

In diesem Beitrag bekommst du alle relevanten Infos, Chancen, Risiken und Fallstricke. Ohne Floskeln, ohne Werbung. Nur das, was du wirklich wissen musst.



In diesem Video erklärt Dir Sebastian Eiermann alles worauf es bei einem Erbpachtgrundstück ankommt.

🔍 Was ist Erbpacht überhaupt?

Beim Erbbaurecht (umgangssprachlich Erbpacht) erwirbst du nicht das Grundstück, sondern das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder ein bestehendes Gebäude zu nutzen. Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer – du zahlst dafür eine regelmäßige Pacht, den sogenannten Erbbauzins.


  • Du kaufst das Haus, nicht das Land.

  • Der Erbbauzins liegt meist zwischen 3–6 % des Bodenwerts pro Jahr.

  • Die Verträge laufen oft 75 bis 99 Jahre – teilweise sogar länger.



🤝 Wer sind Erbpachtgeber?

Typisch sind:

  • Kirchen (besonders in Süddeutschland)

  • Städte & Gemeinden (v. a. in begehrten urbanen Lagen)

  • Stiftungen, Universitäten, soziale Träger

  • Privatpersonen (selten, aber mit hohem Risiko – mehr dazu später)

Der Unterschied ist essenziell, denn: Privatverträge unterliegen keiner langfristigen sozialen oder gemeinwohlorientierten Strategie – hier besteht das Risiko, dass nach Ablauf nicht verlängert wird.





💡 Warum überhaupt Erbpacht nutzen?

✅ Vorteile für dich als Käufer:

  1. Top-Lagen zum Bruchteil des Preises: Grundstücke in Bestlagen sind oft nur als Erbpacht verfügbar.

  2. Geringerer Kapitalbedarf: Du finanzierst nur die Immobilie, nicht das Grundstück.

  3. Niedrigere Monatsrate: Weniger Kredit = niedrigere Belastung.

  4. Liquiditätsvorteil: Geld, das du sonst im Boden „vergräbst“, kannst du z. B. in Sanierung oder Energiemaßnahmen stecken.



⚠️ Was du UNBEDINGT prüfen musst

📄 1. Erbpachtvertrag

  • Laufzeit: Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger die Finanzierung & der spätere Wiederverkauf.

  • Verlängerungsoptionen: Gibt’s ein automatisches Recht zur Verlängerung? Falls nein, kritisch!

  • Heimfallregelung: Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit oder Vertragsverstoß? Wird der Aufbau (dein Haus) zurückgekauft? Mit welchem Abschlag?

  • Anpassungsklauseln: Indexierung? Kopplung an Bodenwert oder Verbraucherpreisindex? Fix oder variabel?



💸 2. Erbbauzins

  • Wie hoch ist er aktuell?

  • Wie oft wird er angepasst?

  • Gibt es eine Deckelung?

  • Beispiel: Bei einem Grundstück im Wert von 300.000 € und 4 % Zins zahlst du 12.000 €/Jahr oder 1.000 €/Monat – nur für den Boden.



🏦 3. Finanzierung

  • Nicht alle Banken finanzieren Erbpacht!

  • Banken bevorzugen Verträge mit:

    • kirchlichen oder kommunalen Eigentümern

    • langer Restlaufzeit (>30 Jahre)

    • klarer Rückkaufregelung beim Heimfall

  • Die Erbpachtlaufzeit muss mindestens der Finanzierungsdauer entsprechen.



🔄 Und was passiert am Ende der Laufzeit?

Viele glauben: „Dann werde ich einfach rausgeworfen.“ Das ist nicht korrekt, aber es kann teuer werden.

Drei mögliche Szenarien:

  1. ✅ Verlängerung

    • Bei kommunalen oder kirchlichen Eigentümern der Regelfall.

    • Meist gegen moderate Anpassung des Erbbauzinses.

  2. 💰 Rückkauf (Heimfall)

    • Eigentümer nimmt das Grundstück samt Haus zurück und bezahlt dir einen Anteil des Zeitwerts (oft nur 2/3!).

    • Meist wirtschaftlich nachteilig für dich.

  3. 🚪 Kein neuer Vertrag

    • Besonders bei privaten Eigentümern möglich.

    • Dein Haus gehört dann nicht mehr dir, außer du hast eine gesonderte Regelung im Vertrag.

Wichtig: 15–20 Jahre vor Vertragsende solltest du aktiv werden. Sonst ist dein Haus de facto unverkäuflich.



🏗️ Erbpacht beim Neubau vs. Bestandskauf

  • Neubau: Du hast Einfluss auf die Vertragsgestaltung. Achte auf transparente Heimfallregelungen & faire Zinsklauseln.

  • Bestandsimmobilie: Prüfe immer den aktuellen Vertrag. Lass ihn von einem Profi bewerten. Bei kurzer Restlaufzeit: Finger weg oder Nachverhandlung!



🏘️ Eigentumswohnungen auf Erbpacht

Ein Sonderfall:Wenn du eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus auf Erbpachtgrundstück kaufst, kann nur die Eigentümergemeinschaft gemeinsam das Grundstück erwerben – nicht du alleine. Das schränkt Flexibilität und Wiederverkaufswert stark ein.



🔍 Fazit: Für wen lohnt sich Erbpacht?

Ja, wenn du…

  • in eine gute Lage willst, aber Kaufpreise dich überfordern

  • langfristig planst und keine spekulativen Absichten hast

  • dich frühzeitig mit den Vertragsdetails beschäftigst

  • nicht unbedingt etwas „vererben“ musst

Nein, wenn du…

  • maximale Kontrolle willst (z. B. Grundstück später bebauen, erweitern, verkaufen)

  • Wert auf Eigentum „aus einem Guss“ legst

  • in absehbarer Zeit wieder verkaufen willst



🧠 Experten-Tipp:

„Erbpacht ist kein Risiko – solange du weißt, worauf du dich einlässt. Entscheidend ist der Vertrag – nicht das Modell.“– Sebastian Eiermann, Immobilienfinanzierer & Sachverständiger, VITIS Finanzkonzepte

Jetzt weißt du wirklich alles.Wenn du eine Erbpachtimmobilie ins Auge fasst:

→ Lass den Vertrag prüfen.

→ Plane vorausschauend.

→ Rechne langfristig.


🎧 Du willst noch tiefer einsteigen? Höre jetzt die Podcastfolge mit Sebastian Eiermann – Erbpacht transparent und praxisnah erklärt.

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