Der ultimative Guide zu Home Staging: Wie du mit gezielter Inszenierung Immobilien schneller und teurer verkaufst

Dorian Harmdierks
vor 1 Tag
4 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 9 Stunden

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Wo früher Immobilien oft auch ohne besondere Präsentation verkauft wurden, erwarten Käufer heute mehr. Besonders in einem stagnierenden oder übersättigten Markt kann Home Staging den entscheidenden Unterschied machen. Doch was steckt wirklich hinter dem Begriff? Ist es reine Dekoration oder eine handfeste Verkaufsstrategie? Und wie funktioniert professionelles Home Staging in der Praxis? In diesem umfassenden Ratgeber tauchen wir tief ein in das Thema Home Staging und beantworten alle Fragen, die Eigentümer, Makler und Investoren zu diesem Thema haben.

Was ist Home Staging wirklich?

Home Staging bezeichnet die professionelle Aufbereitung von Immobilien für den Verkauf. Dabei geht es nicht nur darum, Möbel in leere Räume zu stellen, sondern darum, ein Lebensgefühl zu inszenieren. Ziel ist es, die Immobilie so zu präsentieren, dass sich potenzielle Käufer emotional angesprochen fühlen und sich bereits beim Betreten vorstellen können, dort zu leben.

Dachgeschosswohnung leer ohne Home Staging — Vorher ohne Möbel, ohne Emotionen.

Dachegschosswohnung mit Home Staging durch Gamze Özmen durchgeführt

Nachher, der pure Luxus!

Home Staging stammt ursprünglich aus den USA und hat sich dort seit Jahrzehnten als Standard etabliert. In Deutschland gewinnt das Konzept zunehmend an Bedeutung, besonders in urbanen Regionen wie Hamburg oder Berlin. Die Wirkung ist wissenschaftlich untersucht: Emotionale Kaufentscheidungen lassen sich durch visuelle und atmosphärische Reize nachweislich beeinflussen.

Warum ist Home Staging so effektiv?

Eine leere Immobilie wirkt oft kahl, kühl und unpersönlich. Selbst schöne Grundrisse oder hochwertige Materialien kommen ohne Kontext nicht zur Geltung. Home Staging hilft, die Vorzüge einer Immobilie gezielt hervorzuheben und kleine Schwächen elegant zu kaschieren, ohne dabei zu täuschen.

Die Vorteile auf einen Blick:

Emotionale Ansprache: Käufer treffen Entscheidungen zu einem großen Teil aus dem Bauch heraus.
Bessere Online-Präsentation: Hochwertige Fotos eines gestagten Objekts erhalten deutlich mehr Klicks auf Immobilienportalen.
Schnellere Verkaufsprozesse: Gestagte Immobilien verkaufen sich oft in wenigen Wochen statt Monaten.
Höhere Verkaufspreise: Je nach Marktumfeld sind Aufschläge von bis zu 15 % möglich.

Gamze Özmen, Homestagerin aus Hamburg, berichtet beispielsweise von einem Projekt, das 1,5 Jahre lang leer stand und sich nach professionellem Staging innerhalb von drei Tagen verkaufen ließ – zum Ursprünglich angestrebten Preis.

Vorher ein leerer Raum	Nachher mit Home Staging

Was Home Staging nicht ist?

Home Staging ist keine Interior Design-Show. Es geht nicht darum, eine persönliche Stilnote einzubringen oder den Raum "hübsch" zu machen. Vielmehr steht die Zielgruppe der Immobilie im Vordergrund: Wer soll hier angesprochen werden? Eine junge Familie, ein Single, ein Kapitalanleger? Ein gutes Staging überträgt ein Gefühl von Nutzbarkeit, Raumaufteilung und Lebensqualität.

Auch rechtlich ist das Thema unproblematisch: Mängel dürfen nicht übertüncht werden, das wäre illegal. Aber kleine Räume lassen sich mit geschicktem Einsatz von Licht, Farben und Möbeln großzügiger und funktionaler darstellen, ohne die Quadratmeterzahl zu ändern.

Wie wird man Homestager?

Gamze Özmen beschreibt ihren Weg ins Home Staging als Mischung aus Berufung und Weiterbildung. Sie hat eine BWL-Karriere im Personalbereich hinter sich gelassen, weil sie bei ersten Projekten gemerkt hat: "Das war mein letzter Gedanke vor dem Einschlafen und der erste nach dem Aufwachen."

Es gibt verschiedene Wege zur Qualifikation:

Online-Kurse (z. B. über die Staging Academy)
Seminare bei der DGHR (Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign)
Wochenendkurse in Hamburg und anderen Städten
IHK-Zertifikate

Die Kosten liegen je nach Anbieter zwischen 1000 und 1500 Euro, inklusive Schulungsunterlagen und ggf. Praxisphasen. Doch: Theorie ist gut, Erfahrung ist besser.

Düfte, Farben, Licht: Wie ein Raum zum Erlebnis wird

Ein gutes Home Staging spricht alle Sinne an. Neben der visuellen Gestaltung sind Gerüche und Licht entscheidende Faktoren. Gamze Özmen arbeitet bevorzugt mit dezenten Raumdüften, die an frische Wäsche oder Baumwolle erinnern.

Ziel ist es, ein wohliges, neutrales Umfeld zu schaffen, das nicht vom Raum ablenkt, sondern ihn unterstreicht. Zu intensive Düfte wie Vanille oder Zitrus werden bewusst vermieden. Auch das Lichtkonzept ist zentral: Statt kaltem Deckenlicht setzen gute Stager auf warme Lichtquellen, die Zonen schaffen und den Raum größer und einladender erscheinen lassen.

Kosten, Pakete & individuelle Konzepte

Die Kosten für Home Staging sind variabel, aber transparent. In der Regel liegt der Aufwand bei etwa 1,5 % des geplanten Verkaufspreises. Das bedeutet bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro rund 6.000 Euro. Enthalten sind meist:

Drei Monate Möbelmiete
Transport und Logistik
Auf- und Abbau
Deko, Lichtkonzept, Raumgestaltung
Professionelle Fotografie

Wichtig: Qualitätsstager wie Gamze Özmen legen Wert darauf, dass die Fotos zur Immobilie passen. Handyfotos vom Makler können ein hochwertiges Staging wirkungslos machen. Deshalb wird bei ihr immer ein professioneller Fotograf eingebunden.

Vorher	Nachher

Wann lohnt sich Home Staging und wann nicht?

Nicht jede Immobilie ist ein Kandidat für Home Staging. Stark sanierungsbedürftige Objekte oder Abrisshäuser profitieren kaum. Auch bei reinen Kapitalanleger-Objekten kann der Aufwand zu hoch sein, da dort weniger emotionale Entscheidungen getroffen werden.

Doch in allen anderen Fällen gilt: Der emotionale Mehrwert, den ein gestagter Raum vermittelt, kann über Erfolg oder Misserfolg beim Verkauf entscheiden. Und: Je höher die Immobilie eingepreist ist, desto wichtiger ist ein hochwertiger Auftritt.

Was macht eine gute Homestagerin aus?

Wer eine Homestagerin beauftragt, sollte auf folgende Punkte achten:

Gibt es ein Portfolio mit Vorher-Nachher-Bildern?
Gibt es echte Kundenstimmen oder Verkaufserfolge?
Wie klar und strukturiert ist die Beratung?
Werden individuelle Konzepte angeboten oder Standardmöbel verwendet?

Ein Gespräch mit dem Stager sollte sich nicht wie ein Verkaufsgespräch anfühlen, sondern wie eine fachliche Beratung. Gute Anbieter arbeiten nicht nur kreativ, sondern auch kaufmännisch transparent und kundenorientiert.

Fazit:

Home Staging ist Verkaufsstrategie, kein Deko-LuxusHome Staging ist ein unterschätzter Hebel für den Immobilienverkauf. Professionell durchgeführt, kann es Verkaufszeiten halbieren, Marktpreise sichern oder sogar steigern und die Sichtbarkeit in Onlineportalen erhöhen. Wer Home Staging als Investition statt Kosten versteht, profitiert mehrfach: durch schnellere Abschlüsse, zufriedenere Käufer und stärkere Markenbildung als Makler oder Bauträger.

Gamze Özmen zeigt, wie es geht: Mit natürlichem Gespühr, Professionalität und dem Fokus auf das Wesentliche – den erfolgreichen Verkauf.