Warum Online-Immobilienpreise in der Wesermarsch fast immer falsch sind
- Dorian Harmdierks
- vor 4 Tagen
- 3 Min. Lesezeit
Der erste Klick auf das Immobilienportal
Wer sich mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt, startet fast immer gleich: Man öffnet ein Immobilienportal und schaut auf vergleichbare Objekte. Man sieht einen Preis und dieser Preis fühlt sich real an. Er steht dort – konkret, mit einer exakten Zahl. Doch genau hier beginnt das Missverständnis. Ein Online-Inserat ist kein Beweis für den tatsächlichen Marktwert. Es ist eine Behauptung.
Gerade in der Wesermarsch führt diese Verwechslung häufig dazu, dass Immobilienpreise falsch eingeschätzt werden – mit spürbaren Folgen für Verkäufer:
Angebotspreis ist nicht gleich Marktpreis
Ein Angebot im Internet zeigt, was sich ein Verkäufer wünscht. Es zeigt nicht, was tatsächlich gezahlt wird. Der echte Immobilienmarkt entsteht erst dann, wenn drei Faktoren zusammenkommen:
ein Verkäufer
ein Käufer
eine finanzierende Bank
Und genau dieser dritte Punkt wird fast immer unterschätzt. In der Wesermarsch kaufen die meisten Menschen nicht bar, sie finanzieren. Und damit entscheidet nicht nur der Käufer – sondern auch die Bank.
Warum die Bank den Preis mitbestimmt
Die Bank stellt eine sehr einfache, aber entscheidende Frage:
Was ist diese Immobilie für uns wirklich wert, wenn wir sie im Zweifel erneut verkaufen müssten?
Diese Bewertung – der sogenannte Beleihungswert – hat häufig wenig mit Online-Inseraten zu tun. Ein Haus kann für 450.000 Euro im Internet stehen. Wenn die Bank jedoch nur 350.000 Euro finanziert, existiert der höhere Preis faktisch nicht. Nicht, weil das Haus schlecht ist, sondern weil Marktmechanik und Finanzierbarkeit zusammenpassen müssen.
Genau aus diesem Grund ist eine realistische Immobilienbewertung in der Wesermarsch entscheidend – nicht nur für den Wunschpreis, sondern für die tatsächliche Umsetzbarkeit.
Die Besonderheit des Immobilienmarktes in der Wesermarsch
Online-Portale funktionieren bundesweit gleich. Der Immobilienmarkt funktioniert regional unterschiedlich. In Großstädten ist die Nachfrage oft breit gestreut.In ländlichen Regionen wie der Wesermarsch ist der Käuferkreis selektiver.
Faktoren wie:
Lage innerhalb der Gemeinde
Direkt an der Weser
Außenbereich vs. zentrale Lage
Grundstücksgröße
Baujahr und Energieeffizienz
Erbpacht
regionale Nachfrageentwicklung
beeinflussen maßgeblich die Finanzierbarkeit und damit den realistisch erzielbaren Preis. Wer sich ausschließlich an Online-Angeboten orientiert, blendet diese Faktoren aus.
Warum zu hohe Online-Orientierung gefährlich sein kann
Viele Immobilien werden nicht verkauft, weil sie „schlecht“ sind. Sie werden nicht verkauft, weil sie am Markt "vorbeipreisen".
Typische Folgen:
lange Vermarktungszeiten
Preisreduzierungen
gescheiterte Finanzierungen
Unsicherheit bei Interessenten
Ein zu hoher Angebotspreis wirkt oft wie eine Bremse – besonders in einem Markt, in dem Finanzierung eine zentrale Rolle spielt.
Mehr dazu, wie ein strukturierter Verkaufsprozess in der Region funktioniert, finden Sie hier: "Schritt für Schritt zum Verkauf"
Wie entstehen realistische Immobilienpreise in der Wesermarsch?
Ein realistischer Immobilienpreis in der Wesermarsch berücksichtigt:
Vergleichswerte tatsächlich verkaufter Objekte
regionale Marktliquidität
Käuferstruktur
Finanzierbarkeit
und nicht zuletzt die Perspektive der Bank
Eine fundierte Bewertung verbindet Marktkenntnis mit Erfahrung aus realen Verkaufsprozessen. Als Immobilienmakler in der Wesermarsch begleite ich Eigentümer und Käufer deshalb nicht nur bei der Preisfindung, sondern bei der gesamten strategischen Einordnung ihrer Immobilie.
Fazit: Online-Preise sind eine Orientierung – aber nicht immer die komplette Wahrheit
Ein Online-Inserat ist ein Angebot. Der Markt entsteht erst im Zusammenspiel von Käufer, Verkäufer und Bank. Wer das versteht, versteht auch, warum viele Immobilienpreise im Internet in Regionen wie der Wesermarsch nicht der Realität entsprechen. Nicht, weil die Immobilien weniger wert sind. Sondern weil der Markt anders funktioniert.
Warum weichen Online-Immobilienpreise vom tatsächlichen Marktwert ab?
Online-Inserate zeigen in der Regel Angebotspreise – also Wunschvorstellungen von Verkäufern. Der tatsächliche Marktwert entsteht jedoch erst, wenn ein Käufer bereit ist zu zahlen und eine Bank den Preis finanziert. In der Wesermarsch spielen zusätzlich regionale Faktoren wie Marktliquidität, Nachfrageentwicklung und Wiederverkäuflichkeit eine Rolle. Diese Aspekte werden in Online-Portalen nicht berücksichtigt.
Sind Vergleichsangebote im Internet eine verlässliche Orientierung?
Sie können eine grobe Orientierung bieten, ersetzen jedoch keine fundierte Immobilienbewertung. Zum einen ist nicht ersichtlich, ob die angebotenen Objekte tatsächlich verkauft wurden und zu welchem Preis. Zum anderen unterscheiden sich Lage, Zustand, Energieeffizienz und Grundstücksgröße häufig erheblich. Gerade in der Wesermarsch können kleine Lageunterschiede große Auswirkungen auf den erzielbaren Preis haben.
Welche Rolle spielt die Bank bei der Preisfindung?
Im Fall der Finanzierung eine sehr zentrale. Die Bank prüft im Rahmen der Finanzierung den sogenannten Beleihungswert. Dieser liegt häufig unter dem Angebotspreis, da Banken konservativ kalkulieren und Risiken absichern. Wird der vereinbarte Kaufpreis nicht vollständig finanziert, kann ein Verkauf trotz Einigung scheitern. Deshalb ist es wichtig, den Verkaufspreis nicht nur marktgerecht, sondern auch finanzierbar anzusetzen.
Warum sind Immobilienpreise in ländlichen Regionen schwieriger einzuschätzen?
In ländlichen Regionen wie der Wesermarsch ist der Käuferkreis oft kleiner und selektiver als in Großstädten. Faktoren wie Außenbereichslage, Erbpacht oder große Grundstücke beeinflussen die Nachfrage erheblich. Zudem gibt es weniger Vergleichstransaktionen, was Online-Schätzungen ungenauer macht. Eine regionale Marktkenntnis ist daher entscheidend.
Wie lässt sich der reale Immobilienwert in der Wesermarsch ermitteln?
Ein realistischer Immobilienwert entsteht durch die Kombination aus Vergleichsdaten tatsächlich verkaufter Objekte, regionaler Marktanalyse und Einschätzung der Finanzierbarkeit. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt neben Lage und Zustand auch die Käuferstruktur und bankrelevante Faktoren. Nur so lässt sich vermeiden, dass eine Immobilie am Markt vorbeipreist oder eine Finanzierung scheitert.
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