Immobilienverkauf nach einer Scheidung – warum das Thema so wichtig ist

Eine Scheidung bringt oft große emotionale Belastungen mit sich. Doch neben den persönlichen Herausforderungen müssen auch praktische und finanzielle Fragen geklärt werden. Besonders schwierig wird es, wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist.

Was soll mit dem Haus geschehen? Soll es verkauft, vermietet oder von einem Partner übernommen werden? Solche Entscheidungen haben nicht nur rechtliche und finanzielle Konsequenzen, sondern auch emotionale Auswirkungen auf beide Parteien.

In diesem Artikel beleuchte ich, was beim Immobilienverkauf nach einer Scheidung wichtig ist, welche Optionen Dir zur Verfügung stehen und wie Du die richtige Entscheidung für Deine individuelle Situation treffen kannst.

Inhaltsverzeichnis

Verantwortung für Immobilienkredite: Wer haftet nach der Trennung?
Hausverkauf oder Behalten: Welche Optionen gibt es und was ist sinnvoll?
Rechtliche Fragen: Was bedeutet der Grundbucheintrag und der Güterstand?
Der Ablauf eines Immobilienverkaufs nach der Scheidung
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Checkliste: Erfolgreicher Hausverkauf nach der Scheidung

1. Verantwortung für Immobilienkredite: Wer haftet nach der Trennung?

Nach einer Scheidung bleiben bestehende finanzielle Verpflichtungen in der Regel bestehen. Wenn für die gemeinsame Immobilie ein Kredit aufgenommen wurde, stellt sich die Frage, wer die Verantwortung dafür trägt. Dabei gelten einige klare rechtliche Regelungen:

Wenn nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterzeichnet hat, haftet ausschließlich dieser für die noch offenen Schulden. Hat jedoch das Ehepaar gemeinsam den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide Partner gesamtschuldnerisch.

Das bedeutet, die Bank kann von jedem der beiden die vollständige Zahlung der monatlichen Kreditraten verlangen, unabhängig von einer möglichen Trennung.

Ein weiterer Aspekt ist, dass Banken sich in solchen Fällen oft nicht an Absprachen zwischen den Ehepartnern halten. Selbst wenn ein Partner ausgezogen ist und keine weiteren Raten zahlen möchte, kann die Bank weiterhin Zahlungen einfordern. Wird der Kredit nicht bedient, drohen Zwangsmaßnahmen wie eine Zwangsversteigerung. Um solche Konflikte zu vermeiden, entscheiden sich viele Paare dafür, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös den Kredit vollständig abzulösen.

Bedenke vor dem Verkauf die anfallenden Zinskosten!

Wenn die Immobilie verkauft wird, wird in der Regel der bestehende Kredit mit dem Verkaufserlös abgelöst. Dabei entstehen häufig zusätzliche Kosten, die in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden. Diese Entschädigung deckt den Verlust der Bank ab, die durch die vorzeitige Rückzahlung die vereinbarten Zinsen nicht mehr in voller Höhe erhält.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt ab von:

Der Restlaufzeit des Kredits
Den noch offenen Zinszahlungen
Den aktuellen Zinsbedingungen am Markt

Falls der Kreditvertrag eine Sonderkündigungsregelung nach § 489 BGB enthält (nach 10 Jahren Laufzeit ist eine Kündigung zinsfrei möglich), kann die Entschädigung entfallen.

Verteilung der Zinskosten

Wie die Zinsen oder die Vorfälligkeitsentschädigung zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt werden, hängt von der individuellen Vereinbarung oder rechtlichen Vorgaben ab:

Gemeinsamer Kredit: In der Regel tragen beide Ex-Partner die Zinskosten entsprechend ihres Kreditanteils oder Eigentumsanteils.
Alleineigentum: Falls der Kredit und die Immobilie nur einem Partner gehören, trägt dieser die Zinsen allein.

Steuerliche Aspekte der Zinskosten

Zinskosten, die vor dem Verkauf entstanden sind, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet wurde. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Zinsen nicht steuerlich abgesetzt werden.

2. Hausverkauf oder Behalten: Welche Optionen gibt es und was ist sinnvoll?

Die Frage, ob das Haus verkauft, vermietet oder von einem Partner übernommen werden soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die finanzielle Situation, die Wohnbedürfnisse und die Beziehung der Ex-Partner zueinander.

Hausverkauf als häufigste Lösung

In den meisten Fällen ist der Verkauf die pragmatischste Lösung. Ein Verkauf ermöglicht beiden Partnern einen klaren finanziellen Schnitt und die Auflösung gemeinsamer Verpflichtungen. Besonders dann, wenn beide Partner wirtschaftlich unabhängig voneinander neu anfangen möchten, bietet sich der Verkauf an. Abhängig von der Zeitachse (wie lange wurde in dem Haus gelebt), aktuellen Zinsen und Zustand des Hauses kann das Haus sogar mit einem Gewinn verkauft werden!

Übernahme durch einen Partner

Wenn einer der beiden Partner die Immobilie allein übernehmen möchte, muss eine Einigung über die Höhe der Ausgleichszahlung getroffen werden. Dies setzt voraus, dass der übernehmende Partner in der Lage ist, den anderen finanziell auszuzahlen und die laufenden Kreditraten zu übernehmen.

Vermietung als Übergangslösung

In manchen Fällen kann eine Vermietung sinnvoll sein, etwa wenn die Immobilie nur schwer verkäuflich ist oder Steuerfragen wie die Spekulationssteuer eine Rolle spielen. Eine Vermietung bietet die Möglichkeit, das Haus später zu verkaufen, wenn die Marktbedingungen günstiger sind oder persönliche Konflikte beigelegt wurden.

Kurzer Exkurs zur Spekulationsteuer weil es so wichtig ist!

Die Spekulationssteuer fällt bei selbst bewohnten Immobilien in der Regel nicht an, sofern bestimmte

Voraussetzungen erfüllt sind. Hier sind die Details:

Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

Eigennutzung während der gesamten Besitzzeit: Wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde, unabhängig davon, wie lange Du sie besessen hast, fällt keine Spekulationssteuer an.
Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren:
Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt (auch teilweise), entfällt die Spekulationssteuer. Beispiel: Du hast eine Wohnung im Januar 2021 gekauft, sie seitdem selbst genutzt und verkaufst sie im Dezember 2023 – es fällt keine Spekulationssteuer an.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer wird nur erhoben, wenn:

Die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird und
Sie nicht ausschließlich selbst genutzt wurde (z. B. wenn sie vermietet war oder als Ferienwohnung diente).

In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf fällig. Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notarkosten, Maklergebühren, etc.).

3. Rechtliche Fragen: Was bedeutet der Grundbucheintrag und der Güterstand?

Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat rechtlich die Verfügungsgewalt über die Immobilie. Sind beide Partner im Grundbuch eingetragen, können Entscheidungen wie Verkauf oder Vermietung nur gemeinsam getroffen werden.

Der Güterstand, also ob Gütertrennung oder Zugewinngemeinschaft besteht, spielt ebenfalls eine zentrale Rolle. In einer Zugewinngemeinschaft wird das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen bei der Scheidung aufgeteilt. Eine Immobilie, die vor der Ehe einem Partner allein gehörte, bleibt grundsätzlich dessen Eigentum. Wertsteigerungen während der Ehe fließen jedoch in den Zugewinnausgleich ein.

4. Der Ablauf eines Immobilienverkaufs nach der Scheidung

Der Verkaufsprozess einer Immobilie beginnt mit der Klärung der Eigentumsverhältnisse. Anschließend sollte der Verkehrswert der Immobilie von einem Experten ermittelt werden(das kann ich übernehmen). Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Transparenz und dient als Basis für die Aufteilung des Erlöses.

Nach der Bewertung sollte geprüft werden, ob Steuern wie die Spekulationssteuer anfallen könnten und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit zu zahlen ist. Sind alle rechtlichen und finanziellen Fragen geklärt, wird ein Makler mit dem Verkauf beauftragt.

Ein neutraler Makler kann helfen, Konflikte zwischen den Partnern zu vermeiden und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Nach dem Verkauf werden zunächst alle offenen Kredite und Kosten beglichen. Der verbleibende Erlös wird gemäß den Eigentumsverhältnissen aufgeteilt.

5. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Ein häufiger Fehler ist, dass Paare ihr Haus überstürzt verkaufen und dabei einen zu niedrigen Preis akzeptieren. Auch das Ignorieren von Steuer- oder Kreditkosten kann dazu führen, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um alle Verpflichtungen zu decken.

Ein weiterer Fehler ist, dass einer der Partner sich beim Verkauf übervorteilt fühlt, weil Absprachen nicht schriftlich festgehalten wurden. Um solche Probleme zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, sei es von einem Immobilienmakler, einem Steuerberater oder einem Anwalt.

In der Region Wesermarsch kann ich den in Nordenham ansässigen Anwalt Leonard Krippner empfehlen https://anwalt-nordenham.de/ .

6. Checkliste: Erfolgreicher Hausverkauf nach der Scheidung

Eigentumsverhältnisse klären: Wer steht im Grundbuch?
Immobilienwert ermitteln: Lass den Verkehrswert professionell feststellen.
Steuern und Kreditkosten prüfen: Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigungen beachten.
Klare Vereinbarungen treffen: Halte alle Absprachen schriftlich fest.
Professionelle Unterstützung: Ein Makler kann den Verkaufsprozess neutral begleiten und den maximalen Verkaufspreis erzielen.

Mit einem strukturierten Ansatz und professioneller Unterstützung kann der Immobilienverkauf nach einer Scheidung reibungslos ablaufen. Dies ermöglicht beiden Partnern, emotional und finanziell einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen.

Solltest du weitere Fragen zu diesem Thema haben, dann kontaktiere mich gerne! 😊