Immobilienwertermittlung: Ein Vergleich von Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren

Die richtige Immobilienbewertung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf oder Kauf. Doch welches Verfahren ist das richtige? Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren sind die drei gängigen Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. In diesem Beitrag erkläre ich Dir, wie jedes Verfahren funktioniert und wann es am besten angewendet wird. Zum Schluss zeige ich Dir anhand eines Beispiels, wie die Verfahren in der Praxis aussehen.

Das Sachwertverfahren: Der Wert des Bauwerks

Beim Sachwertverfahren liegt der Fokus auf den Herstellungskosten der Immobilie. Es wird hauptsächlich bei Objekten angewandt, die schwer mit anderen Immobilien vergleichbar sind, wie z. B. Einfamilienhäuser in ländlichen Gegenden.

So funktioniert es:

Bodenwert ermitteln: Der aktuelle Bodenrichtwert wird mit der Fläche des Grundstücks multipliziert.
Gebäudesachwert berechnen: Die Baukosten für ein vergleichbares neues Gebäude werden ermittelt und um einen Alterswertabschlag reduziert.
Marktanpassung: Der ermittelte Wert wird durch einen Marktanpassungsfaktor an die aktuelle Marktsituation angepasst.

Das Sachwertverfahren liefert einen objektiven Wert, ist jedoch weniger marktorientiert.

Das Vergleichswertverfahren: Orientierung an Marktdaten

Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Es wird oft für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Baugrundstücke verwendet.

So funktioniert es:

Vergleichsdaten sammeln: Verkaufspreise ähnlicher Immobilien werden analysiert.
Anpassungen vornehmen: Unterschiede wie Baujahr, Zustand oder Lagequalität werden berücksichtigt.
Marktwert berechnen: Die angepassten Vergleichswerte ergeben den Marktwert der Immobilie.

Dieses Verfahren ist transparent und orientiert sich eng an der Nachfrage am Markt.

Das Ertragswertverfahren: Der Fokus auf Rendite

Das Ertragswertverfahren eignet sich für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Es stellt die Ertragskraft der Immobilie in den Vordergrund.

So funktioniert es:

Reinertrag berechnen: Die jährlichen Mieteinnahmen werden ermittelt und um Bewirtschaftungskosten reduziert.
Gebäudeertragswert ermitteln: Der Reinertrag wird mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
Bodenwert hinzufügen: Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum Gebäudeertragswert addiert.

Das Ertragswertverfahren ist ideal, wenn Du die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bewerten möchtest.

Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhaus bewerten

Stell Dir vor, Du besitzt ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 m² auf einem 500 m² großen Grundstück. Es liegt in einer ländlichen Region und ist aktuell vermietet. Wie würden die drei Verfahren den Wert des Hauses ermitteln?

Sachwertverfahren:

Der Bodenwert wird auf Basis des Bodenrichtwerts von 100 €/m² berechnet: 500 m² x 100 € = 50.000 €.
Die Baukosten für ein neues Gebäude betragen 200.000 €. Ein Altersabschlag von 20 % ergibt 160.000 €.
Marktanpassung: Der Gesamtwert wird mit einem Marktanpassungsfaktor von 1,1 multipliziert. Ergebnis: 50.000 € + 160.000 € x 1,1 = 226.000 €.

Vergleichswertverfahren:

Drei ähnliche Immobilien wurden kürzlich verkauft: 220.000 €, 230.000 € und 240.000 €.
Nach Anpassungen (z. B. größere Grundstücke oder bessere Ausstattung) ergibt sich ein Durchschnittswert von 230.000 €.

Ertragswertverfahren:

Jährliche Mieteinnahmen: 12.000 €.
Bewirtschaftungskosten: 2.000 €. Reinertrag: 10.000 €.
Kapitalisierung mit einem Liegenschaftszinssatz von 5 % ergibt 200.000 €.
Bodenwert: 50.000 €. Gesamtwert: 250.000 €.

Fazit

Wie Du siehst, liefern die drei Verfahren unterschiedliche Ergebnisse. Welches am besten geeignet ist, hängt von der Immobilie und ihrem Nutzungszweck ab. Als erfahrener Immobilienmakler helfe ich Dir gerne dabei, das passende Verfahren auszuwählen und den Wert Deiner Immobilie korrekt zu ermitteln.

Kontaktiere mich, wenn Du eine individuelle Beratung wünschst.

Ich freue mich darauf, Dich zu unterstützen!