Anschaffungskosten
Was gehört bei einer Immobilie zu den Anschaffungskosten?
Die Anschaffungskosten einer Immobilie bestehen nicht nur aus dem eigentlichen Kaufpreis. Auch verschiedene Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen, können dazugehören. Die genaue Einordnung ist insbesondere für steuerliche Berechnungen und die Bewertung einer Immobilieninvestition relevant.
Was sind Anschaffungskosten bei Immobilien?
Unter den Anschaffungskosten versteht man grundsätzlich die Aufwendungen, die entstehen, um eine Immobilie zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Den größten Anteil bildet normalerweise der Kaufpreis der Immobilie. Hinzu kommen bestimmte Kaufnebenkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen.
Was gehört zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?
Typische Bestandteile sind:
// Kaufpreis für Grundstück und Gebäude
// Grunderwerbsteuer
// Notarkosten für den Kaufvertrag
// Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
// gegebenenfalls Maklerprovision
Bei einer gekauften Immobilie können damit die tatsächlichen Anschaffungskosten deutlich über dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis liegen.
Finanzierungskosten wie beispielsweise Darlehenszinsen werden dagegen grundsätzlich nicht den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet.
Der Kaufpreis ist der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis für die Immobilie. Die Anschaffungskosten umfassen darüber hinaus bestimmte unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Aufwendungen.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Eine Immobilie wird für 300.000 Euro gekauft. Zusätzlich entstehen 15.000 Euro Grunderwerbsteuer sowie 6.000 Euro für Notar und Grundbuch. Die Anschaffungskosten liegen damit – ohne weitere berücksichtigungsfähige Kosten – bei 321.000 Euro.
Kaufpreis und Anschaffungskosten – wo liegt der Unterschied?
Welche Rolle spielen Anschaffungskosten bei vermieteten Immobilien?
Bei vermieteten Immobilien sind die Anschaffungskosten insbesondere für die steuerliche Abschreibung relevant.
Dabei ist wichtig, zwischen dem Wert des Grund und Bodens und dem Wert des Gebäudes zu unterscheiden. Grund und Boden wird steuerlich grundsätzlich nicht abgeschrieben. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können dagegen unter den jeweiligen Voraussetzungen Grundlage für die Abschreibung sein.
Die Kaufnebenkosten werden dabei grundsätzlich entsprechend auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt.
Gehören Renovierungen zu den Anschaffungskosten?
Nicht jede Renovierung nach dem Immobilienkauf zählt automatisch zu den ursprünglichen Anschaffungskosten. Je nach Zeitpunkt, Art und Umfang der Arbeiten kann die steuerliche Behandlung unterschiedlich ausfallen.
Eine besondere Rolle können bei vermieteten Immobilien sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten spielen. Werden innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf umfangreiche Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, können diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Gerade bei größeren Sanierungen nach einem Immobilienkauf lohnt sich deshalb eine steuerliche Prüfung.
Warum sollte man die gesamten Anschaffungskosten vor dem Kauf kennen?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte seine Finanzierung nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises kalkulieren. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitalbedarf.
Die vollständigen Anschaffungskosten sind außerdem wichtig, wenn die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie berechnet oder verschiedene Objekte miteinander verglichen werden sollen.
Häufige Fragen zu Anschaffungskosten
Muss ich als Eigentümer immer für Straßenarbeiten vor meinem Grundstück bezahlen?
Nein. Nicht jede Straßenbaumaßnahme führt automatisch zu einer Zahlungspflicht für angrenzende Grundstückseigentümer. Entscheidend sind die Art der Maßnahme und die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen.
Wie erfahre ich, ob für ein Grundstück noch Beiträge anfallen können?
Bei konkreten Grundstücken kann die zuständige Stadt oder Gemeinde Auskunft über geplante oder bereits durchgeführte Maßnahmen und mögliche Beiträge geben.
Können Anliegerbeiträge beim Immobilienkauf relevant sein?
Ja. Noch ausstehende oder absehbare Beiträge können zusätzliche Kosten verursachen und sollten deshalb möglichst vor dem Kauf geklärt werden.