Aufgebotsverfahren
Bedeutung und Ablauf bei Immobilien
Ein Aufgebotsverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem bestimmte Urkunden oder Rechte für kraftlos erklärt beziehungsweise ausgeschlossen werden können. Im Immobilienbereich wird es insbesondere relevant, wenn ein Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist, die zugehörige Grundschuld aber aus dem Grundbuch gelöscht werden soll.
Was ist ein Aufgebotsverfahren?
Bei bestimmten Grundpfandrechten wird neben der Eintragung im Grundbuch eine Urkunde ausgestellt – beispielsweise ein Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld.
Soll die Grundschuld später gelöscht werden, wird dieser Brief grundsätzlich benötigt. Ist er verloren gegangen, kann die Löschung dadurch zunächst blockiert sein.
Über ein gerichtliches Aufgebotsverfahren kann der verlorene Grundschuldbrief schließlich für kraftlos erklärt werden. Dadurch kann anschließend die weitere Bereinigung des Grundbuchs ermöglicht werden.
Wann ist ein Aufgebotsverfahren bei Immobilien notwendig?
Typischerweise taucht das Problem bei älteren Immobilien auf. Ein Darlehen wurde beispielsweise bereits vor vielen Jahren vollständig zurückgezahlt, die eingetragene Grundschuld jedoch nie gelöscht.
Soll die Immobilie nun verkauft werden, stellt sich heraus, dass der dazugehörige Grundschuldbrief nicht mehr vorhanden ist.
Das kann beispielsweise vorkommen, wenn:
// Unterlagen über viele Jahre verloren gegangen sind,
// die ursprüngliche finanzierende Bank den Brief nicht mehr besitzt,
// Eigentümer gewechselt haben oder
// eine Immobilie vererbt wurde und Unterlagen fehlen.
Das Verfahren wird beim zuständigen Gericht beantragt. Dabei muss unter anderem nachvollziehbar dargelegt werden, welches Recht beziehungsweise welche Urkunde betroffen ist und warum das Aufgebotsverfahren erforderlich ist.
Anschließend wird das Aufgebot öffentlich bekannt gemacht. Mögliche Berechtigte erhalten dadurch die Gelegenheit, ihre Rechte geltend zu machen.
Werden innerhalb der vorgesehenen Frist keine entsprechenden Rechte angemeldet, kann das Gericht den Grundschuldbrief durch Beschluss für kraftlos erklären. Das Verfahren kann daher mehrere Monate dauern.
Wie läuft ein Aufgebotsverfahren ab?
Warum kann ein fehlender Grundschuldbrief den Immobilienverkauf verzögern?
Beim Verkauf einer Immobilie soll der Käufer das Grundstück grundsätzlich mit den im Kaufvertrag vereinbarten Belastungen übernehmen. Alte Grundschulden des Verkäufers werden häufig im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung gelöscht.
Fehlt bei einer Briefgrundschuld der notwendige Grundschuldbrief, kann die Löschung nicht ohne Weiteres erfolgen.
Wird das erst nach Abschluss des Kaufvertrags festgestellt, kann dies die weitere Abwicklung verzögern. Eigentümer sollten deshalb möglichst vor dem Verkauf prüfen, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und ob die erforderlichen Unterlagen vorhanden sind.
Was ist der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Bei einer Briefgrundschuld wird grundsätzlich zusätzlich zur Grundbucheintragung ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser spielt bei der Übertragung oder Löschung des Rechts eine wichtige Rolle.
Bei einer Buchgrundschuld wird die Erteilung eines Grundschuldbriefs ausgeschlossen. Das Recht ergibt sich aus dem Grundbuch. Das Problem eines verlorenen Grundschuldbriefs kann deshalb bei einer Buchgrundschuld nicht entstehen.
Häufige Fragen zum Aufgebotsverfahren
Wie lange dauert ein Aufgebotsverfahren?
Die Dauer hängt vom jeweiligen Verfahren und Gericht ab. Aufgrund der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und Fristen sollte mit mehreren Monaten gerechnet werden.
Kann eine Immobilie trotz verlorenem Grundschuldbrief verkauft werden?
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Ein fehlender Grundschuldbrief kann jedoch die Löschung der betreffenden Grundschuld und damit die Abwicklung des Immobilienverkaufs erheblich verzögern.
Wer beantragt das Aufgebotsverfahren?
Wer den Antrag stellen kann, hängt vom konkreten Recht und Sachverhalt ab. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief sollte das weitere Vorgehen mit dem zuständigen Notar beziehungsweise bei Bedarf mit rechtlicher Beratung abgestimmt werden.
Ist ein Aufgebotsverfahren bei jeder Grundschuld notwendig?
Nein. Das Problem eines verlorenen Grundschuldbriefs betrifft insbesondere Briefgrundschulden. Bei einer Buchgrundschuld existiert kein Grundschuldbrief, der verloren gehen könnte.