Beleihungswert
Bedeutung und Rolle bei der Immobilienfinanzierung
Der Beleihungswert ist ein von Kreditinstituten ermittelter Wert einer Immobilie, der insbesondere zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung dient. Er soll den langfristig und nachhaltig erzielbaren Wert abbilden und liegt deshalb häufig unter dem aktuellen Kaufpreis oder Marktwert einer Immobilie.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert beschreibt einen vorsichtig ermittelten Immobilienwert, den Banken bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens zur Bewertung ihrer Kreditsicherheit heranziehen können. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der möglicherweise kurzfristig erzielbare Verkaufspreis, sondern ein langfristig nachhaltiger Wert.
Die Immobilie dient der Bank üblicherweise als Sicherheit für die Finanzierung. Deshalb soll der Beleihungswert möglichst unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen ermittelt werden. Er bildet eine wichtige Grundlage dafür, welchen Teil des Immobilienwerts ein Kreditinstitut zur Absicherung eines Darlehens berücksichtigt.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Für die Ermittlung betrachtet die Bank verschiedene Eigenschaften der Immobilie. Dazu können unter anderem Lage, Grundstück, Gebäudeart, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und bei vermieteten Objekten die erzielbaren Erträge gehören.
Je nach Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. Banken können dafür eigene Gutachter oder interne Bewertungsmodelle verwenden. Der vom Kreditinstitut ermittelte Beleihungswert muss deshalb nicht exakt dem Kaufpreis oder einer anderweitig vorgenommenen Immobilienbewertung entsprechen.
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt vereinfacht den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen für eine Immobilie erzielbar wäre. Der Beleihungswert verfolgt dagegen einen anderen Zweck.
Er soll insbesondere einen langfristig nachhaltigen Wert für die Absicherung einer Finanzierung darstellen und kurzfristige Marktschwankungen entsprechend berücksichtigen. Deshalb kann der Beleihungswert unter dem aktuellen Verkehrswert liegen. Beide Werte sollten trotz ihres Zusammenhangs nicht miteinander gleichgesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Welche Bedeutung hat der Beleihungswert für die Finanzierung?
Der Beleihungswert beeinflusst, wie eine Bank das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert beurteilt. Daraus lässt sich unter anderem der sogenannte Beleihungsauslauf ableiten.
Je größer der Anteil des Darlehens im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Immobilienwert ist, desto höher kann aus Sicht des Kreditgebers das Finanzierungsrisiko sein. Dies kann sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Neben dem Immobilienwert berücksichtigt die Bank jedoch auch die persönliche finanzielle Situation und Bonität des Kreditnehmers.
Warum kann der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegen?
Der Kaufpreis entsteht durch die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer und wird von der aktuellen Marktsituation beeinflusst. In stark nachgefragten Märkten kann ein Käufer beispielsweise bereit sein, einen vergleichsweise hohen Preis für eine Immobilie zu bezahlen.
Die Bank bewertet das Objekt dagegen unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Kreditsicherheit. Deshalb muss sie den vereinbarten Kaufpreis nicht vollständig als nachhaltigen Immobilienwert anerkennen. Eine Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert ist daher grundsätzlich möglich.
Welche Rolle spielt Eigenkapital beim Beleihungswert?
Eigenkapital kann dazu beitragen, die benötigte Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf zu reduzieren. Wird ein größerer Anteil des Immobilienkaufs aus eigenen Mitteln finanziert, muss die Bank einen geringeren Teil des Kaufpreises über ein Darlehen bereitstellen.
Das kann sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Allerdings werden neben dem Eigenkapital weitere Faktoren berücksichtigt, beispielsweise Einkommen, Bonität und die Immobilie selbst. Der Beleihungswert ist somit nur ein Bestandteil der gesamten Finanzierungsprüfung.
Häufige Fragen zum Beleihungswert
Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Nein. Der Kaufpreis ist der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis. Der Beleihungswert wird dagegen vom Kreditinstitut zur Bewertung der Immobilie als Kreditsicherheit ermittelt und kann deshalb niedriger ausfallen.
Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Verkehrswert orientiert sich an den gewöhnlichen Marktbedingungen, während der Beleihungswert auf einen langfristig nachhaltigen Wert für Finanzierungszwecke ausgerichtet ist.
Kann der Beleihungswert die Kreditzinsen beeinflussen?
Das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem von der Bank angesetzten Immobilienwert kann für die Finanzierungskonditionen relevant sein. Daneben berücksichtigt die Bank jedoch weitere Faktoren wie Bonität und finanzielle Situation des Kreditnehmers.
Wer bestimmt den Beleihungswert einer Immobilie?
Der Beleihungswert wird vom jeweiligen Kreditinstitut im Rahmen seiner Immobilienbewertung ermittelt. Dafür können interne Bewertungsverfahren oder Gutachten eingesetzt werden.