Cashflow
Einnahmen und Ausgaben bei vermieteten Immobilien
Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den laufenden Geldüberschuss oder Fehlbetrag, der sich aus den Einnahmen und Ausgaben einer vermieteten Immobilie ergibt. Er ist eine wichtige Kennzahl für Kapitalanleger, um die laufende wirtschaftliche Situation einer Immobilieninvestition einzuschätzen.
Was ist der Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow beschreibt vereinfacht die Differenz zwischen den laufenden Einzahlungen und Auszahlungen einer Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Bei einer vermieteten Immobilie stehen auf der Einnahmenseite insbesondere die Mieteinnahmen. Dem werden die laufenden finanziellen Belastungen gegenübergestellt.
Dazu können beispielsweise nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten und weitere regelmäßige Ausgaben gehören. Übersteigen die relevanten Einnahmen die Ausgaben, spricht man von einem positiven Cashflow. Sind die Ausgaben höher, entsteht ein negativer Cashflow.
Für Kapitalanleger ist der Cashflow eine wichtige Kennzahl, weil er zeigt, wie sich eine Immobilie im laufenden Betrieb auf die eigene Liquidität auswirkt. Er sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden, da beispielsweise Wertentwicklung, Tilgung, Steuern und zukünftige Investitionen für die Gesamtbewertung ebenfalls relevant sein können.
Wie wird der Cashflow einer Immobilie berechnet?
Für eine vereinfachte Berechnung werden die laufenden Einnahmen einer Immobilie den relevanten laufenden Ausgaben gegenübergestellt. Zu den Einnahmen gehören insbesondere die tatsächlich erzielten Mieten. Auf der Ausgabenseite können beispielsweise nicht umlagefähige Kosten, Zinszahlungen, Verwaltungskosten oder Rücklagen berücksichtigt werden.
Welche Positionen in eine Cashflow-Berechnung aufgenommen werden, hängt davon ab, was genau untersucht werden soll. Deshalb ist es wichtig, verschiedene Immobilien nur dann miteinander zu vergleichen, wenn die Berechnung nach derselben Methode erfolgt.
Bei einem positiven Cashflow liegen die berücksichtigten laufenden Einnahmen über den laufenden Ausgaben. Die Immobilie erzeugt innerhalb des betrachteten Zeitraums somit einen finanziellen Überschuss. Bei einem negativen Cashflow müssen dagegen zusätzliche eigene Mittel eingesetzt werden.
Ein negativer Cashflow bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine Immobilieninvestition insgesamt unwirtschaftlich ist. Beispielsweise können Tilgung, steuerliche Aspekte oder eine langfristige Wertentwicklung die Gesamtbetrachtung beeinflussen.
Was bedeutet positiver und negativer Cashflow?
Welche Kosten beeinflussen den Immobilien-Cashflow?
Neben der Finanzierung können zahlreiche laufende Kosten den Cashflow beeinflussen. Dazu zählen beispielsweise nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwendungen und gegebenenfalls weitere regelmäßig anfallende Ausgaben.
Auch Mietausfälle oder Leerstandszeiten können die tatsächlichen Einnahmen reduzieren. Für eine realistische Kalkulation sollten deshalb nicht nur die aktuell sichtbaren monatlichen Kosten betrachtet werden. Gerade bei älteren Immobilien können zukünftige Reparaturen und Instandhaltungen für die wirtschaftliche Betrachtung relevant sein.
Welche Rolle spielt die Finanzierung beim Cashflow?
Bei finanzierten Immobilien haben die Konditionen des Darlehens erheblichen Einfluss auf die laufende Liquidität. Insbesondere die Zinsbelastung bestimmt mit, wie viel von den Mieteinnahmen nach den laufenden Zahlungen verbleibt.
Auch die Tilgung führt zu einem regelmäßigen Liquiditätsabfluss, reduziert gleichzeitig aber die verbleibende Darlehensschuld. Deshalb kann es sinnvoll sein, bei einer Immobilienanalyse zwischen reinem Zahlungsstrom und wirtschaftlicher Vermögensentwicklung zu unterscheiden. Ein hoher Finanzierungsanteil kann den monatlichen Cashflow entsprechend stärker belasten.
Warum ist der Cashflow für Kapitalanleger wichtig?
Der Cashflow zeigt, ob eine vermietete Immobilie im laufenden Betrieb zusätzliche Liquidität erzeugt oder regelmäßig eigene finanzielle Mittel benötigt. Dadurch lässt sich besser einschätzen, welche monatliche Belastung mit einer Investition verbunden ist.
Für eine fundierte Investitionsentscheidung reicht diese Kennzahl allein jedoch nicht aus. Kaufpreis, Finanzierung, Mietrendite, Zustand der Immobilie, zukünftige Investitionen und mögliche Wertentwicklung sollten ebenfalls berücksichtigt werden. Der Cashflow ist daher ein wichtiger Bestandteil einer umfassenderen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Häufige Fragen zum Thema Cashflow
Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?
Der Cashflow beschreibt die Differenz zwischen den betrachteten laufenden Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
Wann ist der Cashflow positiv?
Ein positiver Cashflow liegt vor, wenn die in der Berechnung berücksichtigten laufenden Einnahmen höher sind als die entsprechenden laufenden Ausgaben.
Ist die Tilgung eine Ausgabe beim Cashflow?
Die Tilgung führt zu einem tatsächlichen Liquiditätsabfluss und kann deshalb in einer zahlungsorientierten Cashflow-Betrachtung berücksichtigt werden. Gleichzeitig reduziert sie die Darlehensschuld und unterscheidet sich damit wirtschaftlich von einer reinen Kostenposition.
Ist ein positiver Cashflow automatisch eine gute Immobilieninvestition?
Nein. Ein positiver Cashflow ist ein wichtiger Faktor, sagt allein aber noch nicht aus, wie attraktiv eine Immobilie insgesamt ist. Dafür müssen weitere wirtschaftliche und objektspezifische Faktoren berücksichtigt werden.