Nachlassimmobilie
Immobilien im Erbfall richtig einordnen und verwalten
Eine Nachlassimmobilie ist ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, das zum Vermögen einer verstorbenen Person gehört. Mit dem Erbfall geht die Immobilie auf den oder die Erben über. Besonders bei mehreren Erben stellen sich wichtige Fragen zur Verwaltung, Bewertung, Nutzung und einem möglichen Verkauf der Immobilie.
Was ist eine Nachlassimmobilie?
Als Nachlassimmobilie wird eine Immobilie bezeichnet, die Bestandteil eines Nachlasses ist. Dabei kann es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück handeln. Mit dem Tod des Eigentümers geht dessen Vermögen grundsätzlich auf den oder die Erben über.
Gibt es nur einen Erben, kann dieser grundsätzlich über die geerbte Immobilie verfügen, sobald die rechtlichen Voraussetzungen dafür geklärt sind. Gibt es mehrere Erben, gehört die Immobilie zunächst zum gemeinschaftlichen Nachlass der Erbengemeinschaft.
Vor einer Entscheidung über Nutzung, Vermietung oder Verkauf sollten daher die Eigentums- und Erbverhältnisse geklärt werden. Auch der Immobilienwert, bestehende Grundbuchbelastungen und laufende Kosten sind wichtig, um die wirtschaftliche Situation der Nachlassimmobilie beurteilen zu können.
Was passiert mit einer Immobilie nach dem Erbfall?
Mit dem Tod des Eigentümers geht dessen Vermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge grundsätzlich unmittelbar auf den oder die Erben über. Eine Immobilie wird dadurch Bestandteil des geerbten Vermögens. Dennoch müssen anschließend verschiedene organisatorische und rechtliche Fragen geklärt werden.
Dazu gehört beispielsweise der Nachweis der Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt. Je nach Situation kann dieser durch einen Erbschein oder andere geeignete Nachweise erfolgen. Darüber hinaus sollten bestehende Darlehen, Grundschulden, Versicherungen, Mietverhältnisse und laufende Kosten geprüft werden, bevor langfristige Entscheidungen über die Immobilie getroffen werden.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die einzelne Immobilie gehört dann grundsätzlich nicht anteilig einzelnen Erben in Form bestimmter Räume oder Gebäudeteile, sondern ist Bestandteil des gemeinschaftlichen Nachlasses. Wesentliche Entscheidungen können daher nicht ohne Weiteres von einem einzelnen Miterben allein getroffen werden.
Die Beteiligten müssen sich beispielsweise darüber verständigen, wie mit der Immobilie langfristig umgegangen werden soll. Denkbar sind eine gemeinsame Nutzung, Vermietung, die Übernahme durch einen Miterben oder ein Verkauf. Gerade bei unterschiedlichen Interessen kann die Abstimmung innerhalb einer Erbengemeinschaft entsprechend komplex werden.
Was passiert bei mehreren Erben?
Wie wird der Wert einer Nachlassimmobilie ermittelt?
Eine Immobilienbewertung kann sinnvoll sein, um eine verlässliche Grundlage für weitere Entscheidungen der Erben zu schaffen. Relevant sind unter anderem Lage, Grundstücks- und Wohnfläche, Gebäudezustand, Ausstattung, Modernisierungen und die aktuelle Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt.
Eine nachvollziehbare Wertermittlung ist besonders wichtig, wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen und andere Erben auszahlen möchte oder ein gemeinsamer Verkauf geplant wird. Je nach Anlass können unterschiedliche Formen der Bewertung erforderlich sein. Auch steuerliche Bewertungen müssen nicht zwangsläufig mit einem am Immobilienmarkt ermittelten Wert übereinstimmen.
Kann eine geerbte Immobilie verkauft werden?
Grundsätzlich kann auch eine geerbte Immobilie verkauft werden. Bei einem Alleinerben kann dieser nach Klärung der erforderlichen Voraussetzungen über den Verkauf entscheiden. Gehört die Immobilie zu einer Erbengemeinschaft, müssen bei einer Verfügung über die Immobilie grundsätzlich alle Miterben gemeinsam handeln.
Vor dem Verkauf sollten insbesondere die Erbenstellung, die Grundbuchsituation und mögliche Belastungen geklärt werden. Außerdem kann es sinnvoll sein, zunächst den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Auch steuerliche Aspekte können abhängig von der Vorgeschichte der Immobilie und der konkreten Erbsituation eine Rolle spielen.
Welche Unterlagen sind bei einer Nachlassimmobilie wichtig?
Neben dem Nachweis der Erbenstellung sind die üblichen Immobilienunterlagen von Bedeutung. Dazu können beispielsweise ein aktueller Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und gegebenenfalls bestehende Mietverträge gehören. Auch Unterlagen zu laufenden Darlehen oder eingetragenen Grundschulden sollten geprüft werden.
Gerade bei länger im Familienbesitz befindlichen Immobilien sind Unterlagen nicht immer vollständig vorhanden. Eine frühzeitige Bestandsaufnahme hilft deshalb dabei, fehlende Dokumente rechtzeitig zu beschaffen und die Immobilie für eine Bewertung, Übernahme oder einen möglichen Verkauf vorzubereiten.
Häufige Fragen zum Thema Nachlassimmobilie
Wer wird Eigentümer einer geerbten Immobilie?
Mit dem Erbfall geht das Vermögen grundsätzlich auf den oder die Erben über. Bei mehreren Erben wird die Immobilie Bestandteil des gemeinschaftlichen Nachlasses.
Braucht man bei einer Immobilie immer einen Erbschein?
Nein. Die Erbenstellung kann je nach Fall auch durch andere geeignete Unterlagen, beispielsweise ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, nachgewiesen werden.
Kann ein einzelner Miterbe die Immobilie verkaufen?
Eine zum gemeinschaftlichen Nachlass gehörende Immobilie kann grundsätzlich nicht von einem einzelnen Miterben allein verkauft werden. Für die Verfügung müssen die Miterben gemeinschaftlich handeln.
Sollte eine Nachlassimmobilie vor dem Verkauf bewertet werden?
Eine Bewertung kann eine sinnvolle Grundlage für die Preisfindung und für Abstimmungen zwischen mehreren Erben schaffen.