Reallast
Wiederkehrende Leistungen, die durch ein Grundstück abgesichert werden
Eine Reallast ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks, durch die der Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet wird. Dabei kann es sich beispielsweise um Geldzahlungen oder andere regelmäßig zu erbringende Leistungen handeln. Reallasten können insbesondere bei Grundstücksübertragungen innerhalb einer Familie eine Rolle spielen.
Was ist eine Reallast?
Eine Reallast ist ein dingliches Recht, das als Belastung eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen wird. Durch sie wird der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, dem Berechtigten wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Die Verpflichtung ist damit unmittelbar mit dem Grundstück verbunden.
Bei den Leistungen kann es sich um regelmäßige Geldzahlungen, aber auch um andere wiederkehrende Leistungen handeln. Welche Verpflichtungen tatsächlich bestehen, richtet sich nach der konkreten Vereinbarung und dem Inhalt des eingetragenen Rechts.
Reallasten kommen beispielsweise bei der Übertragung von Immobilien innerhalb einer Familie vor. Wird ein Haus bereits zu Lebzeiten übertragen, können zugunsten des bisherigen Eigentümers bestimmte wiederkehrende Leistungen vereinbart und durch eine Reallast grundbuchlich abgesichert werden.
Welche Leistungen können durch eine Reallast gesichert werden?
Eine Reallast kann unterschiedliche wiederkehrende Leistungen absichern. Klassische Beispiele sind regelmäßige Geldzahlungen, Rentenzahlungen oder bestimmte Versorgungsleistungen. Entscheidend ist, dass es sich um wiederkehrende Leistungen handelt, deren Verpflichtung mit dem Grundstück verbunden wird.
Welche Leistungen geschuldet werden, muss aus der zugrunde liegenden Vereinbarung beziehungsweise dem grundbuchlich abgesicherten Recht hervorgehen. Gerade bei familiären Immobilienübertragungen können Reallasten individuell gestaltet sein. Käufer einer belasteten Immobilie sollten deshalb nicht allein den Begriff „Reallast“ betrachten, sondern den konkreten Inhalt des eingetragenen Rechts prüfen.
Eine Reallast wird im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen. Sie gehört zu den Rechten und Belastungen, die grundsätzlich in Abteilung II des Grundbuchs erscheinen. Dadurch ist das Recht auch für spätere Erwerber des Grundstücks erkennbar.
Vor dem Kauf einer Immobilie sollte deshalb ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden. Ist dort eine Reallast eingetragen, ist zu klären, welche konkreten Verpflichtungen damit verbunden sind und ob das Recht beim Verkauf bestehen bleibt oder gelöscht werden soll. Die bloße Bezeichnung im Grundbuch reicht für eine wirtschaftliche Beurteilung häufig nicht aus.
Wo wird eine Reallast eingetragen?
Was ist der Unterschied zwischen Reallast und Grunddienstbarkeit?
Bei einer Grunddienstbarkeit erhält der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks bestimmte Nutzungs- oder Duldungsrechte am belasteten Grundstück. Ein typisches Beispiel ist ein Wegerecht. Die Reallast verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks dagegen zu wiederkehrenden Leistungen.
Beide Rechte können im Grundbuch eingetragen sein, erfüllen jedoch unterschiedliche Zwecke. Für Käufer ist diese Abgrenzung wichtig, weil sich daraus unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen ergeben. Welche konkrete Belastung besteht, sollte daher anhand des Grundbuchs und der zugrunde liegenden Vereinbarungen geprüft werden.
Kann eine Reallast gelöscht werden?
Eine eingetragene Reallast kann grundsätzlich aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die dafür notwendigen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Regelmäßig ist dafür insbesondere die erforderliche Zustimmung beziehungsweise Löschungsbewilligung des Berechtigten notwendig. Anschließend muss die Löschung beim Grundbuchamt vollzogen werden.
Ob und unter welchen Bedingungen ein Berechtigter einer Löschung zustimmt, hängt vom konkreten Rechtsverhältnis ab. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, ob eine bestehende Reallast übernommen werden soll oder vor beziehungsweise im Rahmen der Kaufabwicklung gelöscht werden kann.
Welche Bedeutung hat eine Reallast beim Immobilienkauf?
Eine bestehende Reallast kann für Käufer wirtschaftlich relevant sein, weil mit dem Grundstück wiederkehrende Verpflichtungen verbunden sein können. Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, welchen Inhalt das Recht hat, wer daraus berechtigt ist und ob die Belastung nach dem Eigentümerwechsel bestehen bleibt.
Auch die Immobilienbewertung und Finanzierung können durch bestehende Rechte beeinflusst werden. Ein aktueller Grundbuchauszug gehört daher zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienkauf. Bestehen ungewöhnliche oder umfangreiche Belastungen, sollte deren rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung vor Abschluss des Kaufvertrags eindeutig geklärt werden.
Häufige Fragen zum Thema Reallast
Ist eine Reallast eine Grundschuld?
Nein. Eine Grundschuld dient typischerweise der Kreditsicherung. Eine Reallast sichert dagegen wiederkehrende Leistungen, die aus dem Grundstück zu erbringen sind.
Steht eine Reallast im Grundbuch?
Ja. Reallasten werden als Belastungen des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
Bleibt eine Reallast beim Verkauf bestehen?
Ein eingetragenes Recht verschwindet nicht allein durch den Verkauf. Soll es gelöscht werden, müssen die erforderlichen Voraussetzungen für eine Grundbuchlöschung erfüllt werden.
Kann eine Reallast den Immobilienwert beeinflussen?
Ja. Wiederkehrende Verpflichtungen können die wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie beeinträchtigen und deshalb bei einer Bewertung beziehungsweise Kaufentscheidung relevant sein.