Tilgung
So wird ein Immobiliendarlehen Schritt für Schritt zurückgezahlt
Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehensbetrags bei einer Immobilienfinanzierung. Während Zinsen die Kosten für das geliehene Kapital darstellen, reduziert die Tilgung unmittelbar die verbleibende Restschuld. Höhe und Verlauf der Tilgung haben deshalb wesentlichen Einfluss darauf, wie lange eine Immobilienfinanzierung läuft und welche Restschuld später verbleibt.
Was bedeutet Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung?
Die Tilgung ist der Teil der Darlehenszahlung, mit dem ein Kreditnehmer seine eigentliche Kreditschuld zurückzahlt. Bei einem Immobiliendarlehen besteht die regelmäßige Rate typischerweise aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Nur der Tilgungsanteil reduziert unmittelbar die Restschuld.
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich konstant. Da mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld sinkt, verringert sich innerhalb der Rate im Laufe der Zeit der Zinsanteil. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil entsprechend an.
Die gewählte anfängliche Tilgung hat dadurch erheblichen Einfluss auf den Verlauf der Finanzierung. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erfordert allerdings auch eine entsprechend höhere laufende Kreditrate.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Bei einem Annuitätendarlehen wird häufig eine anfängliche Tilgung vereinbart. Sie beschreibt den Tilgungsanteil zu Beginn der Finanzierung, üblicherweise als Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr. Zusammen mit dem vereinbarten Sollzins ergibt sich daraus näherungsweise die anfängliche jährliche Belastung durch die Kreditrate.
Im weiteren Verlauf verändert sich das Verhältnis innerhalb der Rate. Weil die Restschuld durch die laufenden Zahlungen sinkt, fallen bei unverändertem Sollzins weniger Zinsen an. Der dadurch frei werdende Anteil der konstanten Rate fließt zusätzlich in die Tilgung.
Je höher die laufende Tilgung ausfällt, desto schneller reduziert sich grundsätzlich die Restschuld des Darlehens. Das ist besonders mit Blick auf das Ende der Sollzinsbindung relevant. Denn häufig ist ein Immobiliendarlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig zurückgezahlt und für den verbleibenden Betrag wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Eine höhere Tilgung kann dazu führen, dass zu diesem Zeitpunkt eine geringere Restschuld verbleibt. Gleichzeitig steigt dadurch zunächst die monatliche Belastung. Die passende Tilgung sollte deshalb immer gemeinsam mit Einkommen, finanziellen Reserven und langfristiger Finanzierungsplanung betrachtet werden.
Wie beeinflusst die Tilgung die Restschuld?
Was sind Sondertilgungen?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung, die über die regulär vereinbarten Kreditraten hinaus geleistet wird. Ob und in welcher Höhe solche Zahlungen möglich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Darlehensvertrag. Viele Immobilienfinanzierungen enthalten vertraglich vereinbarte Möglichkeiten für jährliche Sondertilgungen.
Durch eine Sondertilgung sinkt die Restschuld zusätzlich. Dadurch können sich die zukünftige Zinsbelastung und die Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung reduzieren. Kreditnehmer sollten vor einer zusätzlichen Zahlung prüfen, welche Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbart wurden und ob sie ihre Liquiditätsreserve ausreichend berücksichtigen.
Was passiert nach Ende der Sollzinsbindung?
Ist das Darlehen am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht vollständig getilgt, verbleibt eine Restschuld. Für diesen Betrag muss grundsätzlich eine weitere Finanzierungslösung gefunden werden. Dies kann beispielsweise durch eine Anschlussfinanzierung bei der bisherigen oder einer anderen Bank erfolgen.
Wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist, hängt unter anderem von Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und geleisteten Sondertilgungen ab. Deshalb lohnt es sich bereits zu Beginn einer Finanzierung, verschiedene Tilgungsszenarien und die daraus resultierende Restschuld zu betrachten.
Warum ist die Tilgung bei der Finanzierungsplanung wichtig?
Die Tilgung bestimmt wesentlich, wie schnell ein Immobiliendarlehen zurückgeführt wird. Eine sehr niedrige anfängliche Tilgung kann zwar die laufende Rate reduzieren, gleichzeitig aber dazu führen, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine vergleichsweise hohe Restschuld besteht.
Eine höhere Tilgung führt dagegen zu einer schnelleren Entschuldung, erhöht jedoch die monatliche Belastung. Für eine langfristig tragfähige Immobilienfinanzierung sollte deshalb eine Rate gewählt werden, die sowohl eine angemessene Tilgung ermöglicht als auch genügend finanziellen Spielraum für laufende Kosten und unerwartete Ausgaben lässt.
Häufige Fragen zum Thema Tilgung
Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?
Zinsen sind die Kosten für die Bereitstellung des Darlehens. Die Tilgung reduziert dagegen unmittelbar die noch offene Darlehensschuld.
Ist eine höhere Tilgung immer besser?
Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht aber auch die laufende Rate. Sie sollte deshalb zur persönlichen finanziellen Situation passen.
Kann ich zusätzlich zur normalen Tilgung Geld zurückzahlen?
Das ist möglich, wenn der Darlehensvertrag entsprechende Sondertilgungen vorsieht oder eine zusätzliche Rückzahlung anderweitig vereinbart wird.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.