Verkehrswert
Der objektivierte Wert einer Immobilie am Grundstücksmarkt
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erwarten ist. Seine gesetzliche Definition findet sich in § 194 Baugesetzbuch. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse einzelner Käufer oder Verk äufer sollen bei der Ermittlung des Verkehrswerts nicht berücksichtigt werden.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch gesetzlich definiert. Er wird durch den Preis bestimmt, der zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie zu erzielen wäre.
Berücksichtigt werden dabei unter anderem Beschaffenheit, Lage und sonstige wertbeeinflussende Merkmale des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dagegen keinen Einfluss auf den Verkehrswert haben. Dadurch soll ein objektivierter Wert unter marktüblichen Bedingungen bestimmt werden.
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen konkreten Zeitpunkt. Verändern sich Immobilienmarkt, Nachfrage oder Eigenschaften des Objekts, kann deshalb auch der Verkehrswert zu einem späteren Bewertungsstichtag anders ausfallen.
Ist Verkehrswert dasselbe wie Marktwert?
Im deutschen Immobilienbewertungsrecht werden Verkehrswert und Marktwert grundsätzlich gleichbedeutend verwendet. § 194 BauGB verwendet ausdrücklich die Bezeichnung „Verkehrswert (Marktwert)“. Es handelt sich daher nicht um zwei grundsätzlich verschiedene Werte einer Immobilie.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird häufiger vom Marktwert gesprochen, während der Begriff Verkehrswert insbesondere im gesetzlichen und gutachterlichen Zusammenhang verbreitet ist. Entscheidend ist in beiden Fällen die Betrachtung der Immobilie unter den Bedingungen des gewöhnlichen Grundstücksmarktes zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Für die Verkehrswertermittlung stehen unterschiedliche anerkannte Bewertungsverfahren zur Verfügung. Dazu gehören insbesondere Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von Immobilienart, Nutzung und vorhandener Datengrundlage ab.
Bei der Bewertung werden sowohl Eigenschaften der Immobilie als auch Daten des jeweiligen Grundstücksmarktes berücksichtigt. Dazu können beispielsweise Vergleichskaufpreise, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren gehören. Ziel ist eine nachvollziehbare Einschätzung des Werts zum jeweiligen Bewertungsstichtag.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Zu den wesentlichen Einflussfaktoren gehören insbesondere Lage, Grundstück, Größe, Gebäudeart, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Auch rechtliche Eigenschaften wie bestehende Rechte oder Belastungen sowie die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks können für die Bewertung relevant sein.
Darüber hinaus spielt der Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle. Nachfrage, Angebot und regionale Preisentwicklungen können dazu führen, dass vergleichbare Gebäude an unterschiedlichen Standorten deutlich verschiedene Verkehrswerte besitzen. Deshalb sollte eine Immobilienbewertung immer die konkrete Lage und die aktuellen Verhältnisse am Grundstücksmarkt berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?
Der Verkehrswert ist ein objektivierter Wert zum Bewertungsstichtag. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht dagegen im konkreten Verkaufsprozess durch die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Werte müssen deshalb nicht exakt übereinstimmen.
Eine besonders hohe Nachfrage kann beispielsweise zu einem Verkaufspreis oberhalb einer vorherigen Bewertung führen. Umgekehrt können Zeitdruck, eine eingeschränkte Vermarktung oder besondere Verhandlungen einen niedrigeren Preis begünstigen. Der Verkehrswert ist daher keine Garantie dafür, dass exakt dieser Betrag beim Verkauf erzielt wird.
Warum ist der Verkehrswert beim Immobilienverkauf wichtig?
Der Verkehrswert kann Eigentümern eine fundierte Orientierung für die Preisfindung geben. Ein nachvollziehbar ermittelter Wert berücksichtigt sowohl die Eigenschaften der Immobilie als auch die Situation am jeweiligen Grundstücksmarkt und schafft damit eine sachliche Grundlage für die Verkaufsplanung.
Der Angebotspreis muss dennoch nicht automatisch exakt dem ermittelten Verkehrswert entsprechen. Die konkrete Vermarktungsstrategie kann weitere Überlegungen berücksichtigen. Eine realistische Bewertung hilft jedoch dabei, deutliche Über- oder Unterbewertungen zu erkennen und Entscheidungen zum Verkaufspreis fundierter zu treffen.
Häufige Fragen zum Thema Verkehrswert
Ist Verkehrswert dasselbe wie Marktwert?
Ja. Im deutschen Bewertungsrecht werden die Begriffe grundsätzlich gleichbedeutend verwendet. § 194 BauGB spricht ausdrücklich vom „Verkehrswert (Marktwert)“.
Ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis?
Nein. Der Verkehrswert ist ein objektivierter Wert, während der tatsächliche Verkaufspreis im konkreten Verkaufsprozess zwischen Käufer und Verkäufer entsteht.
Wer kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Je nach Zweck kann der Immobilienwert beispielsweise im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung oder durch entsprechend qualifizierte Sachverständige ermittelt werden.
Wie lange ist ein Verkehrswert gültig?
Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Ändern sich Markt oder Immobilie, kann sich auch der Wert verändern.