Vorfälligkeitsentschädigung
Mögliche Kosten bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Immobiliendarlehens
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor dem vereinbarten Ende vollständig zurückgezahlt wird. Die Bank kann dadurch zukünftige Zinseinnahmen verlieren und unter bestimmten Voraussetzungen einen finanziellen Ausgleich verlangen. Beim Immobilienverkauf kann das relevant werden, wenn ein bestehendes Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst werden muss.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein finanzieller Ausgleich, den eine Bank unter bestimmten Voraussetzungen verlangen kann, wenn ein Darlehensnehmer einen Kredit mit gebundenem Sollzins vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlt. Hintergrund ist, dass der Bank dadurch eingeplante zukünftige Zinseinnahmen entgehen können.
Bei Immobilienfinanzierungen wird das Thema beispielsweise relevant, wenn eine finanzierte Immobilie verkauft und das bestehende Darlehen deshalb vorzeitig abgelöst werden soll. Ob tatsächlich eine Entschädigung verlangt werden kann und wie hoch sie ausfällt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Darlehensvertrag ab.
Es gibt zudem Situationen, in denen ein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden kann. Deshalb sollte vor einer geplanten Ablösung zunächst geprüft werden, welche Kündigungsrechte bestehen und welche Vertragsbedingungen gelten.
Wann kann beim Immobilienverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Wird eine Immobilie verkauft, obwohl das dafür aufgenommene Darlehen noch während einer laufenden Sollzinsbindung besteht, muss die Finanzierung häufig im Zuge des Verkaufs abgelöst oder anderweitig geregelt werden. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Für Verkäufer kann dieser Betrag die finanziellen Auswirkungen des Verkaufs erheblich beeinflussen. Deshalb sollte bereits vor der Vermarktung geklärt werden, wie hoch die aktuelle Restschuld ist, wie lange die Zinsbindung noch läuft und welche Möglichkeiten für die bestehende Finanzierung bestehen.
Die Höhe hängt insbesondere davon ab, welcher wirtschaftliche Nachteil der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Dabei spielen unter anderem Restschuld, verbleibende Zinsbindung, vereinbarter Zinssatz und die Möglichkeiten der Bank zur Wiederanlage beziehungsweise die zugrunde gelegte Berechnungsmethode eine Rolle.
Auch vereinbarte Tilgungsrechte und weitere Vertragsbestandteile können für die Berechnung relevant sein. Deshalb lässt sich die Höhe nicht zuverlässig mit einem pauschalen Prozentsatz des offenen Darlehens bestimmen. Kreditnehmer können sich von ihrer Bank eine konkrete Ablösesumme beziehungsweise Berechnung erstellen lassen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nicht jede vorzeitige Beendigung eines Immobiliendarlehens führt automatisch zu einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bei langfristigen Darlehen mit gebundenem Sollzins kann beispielsweise das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB relevant sein. Danach kann ein Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen nach zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden.
Für den Beginn dieser Frist gelten gesetzliche Vorgaben, sodass nicht pauschal vom Datum des Vertragsabschlusses ausgegangen werden sollte. Darüber hinaus können weitere Gründe dazu führen, dass keine Entschädigung verlangt werden kann. Der konkrete Darlehensvertrag sollte daher geprüft werden.
Welche Rolle spielt das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren?
§ 489 BGB ermöglicht Kreditnehmern bei bestimmten Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz eine ordentliche Kündigung, wenn seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Dabei ist grundsätzlich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.
Dieses Recht kann besonders bei langen Sollzinsbindungen wichtig sein. Wer beispielsweise eine Finanzierung mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren abgeschlossen hat, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits früher aus dem Vertrag aussteigen. Wird das Kündigungsrecht korrekt genutzt, fällt für diese Kündigung grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Warum sollte die Finanzierung vor dem Immobilienverkauf geprüft werden?
Ein noch laufendes Darlehen kann erheblichen Einfluss darauf haben, welcher Betrag nach dem Immobilienverkauf tatsächlich zur Verfügung steht. Neben der Restschuld kann gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Auch die Löschung einer als Kreditsicherheit eingetragenen Grundschuld muss im Verkaufsprozess berücksichtigt werden.
Eigentümer sollten deshalb frühzeitig Kontakt mit ihrer finanzierenden Bank aufnehmen und die Konditionen einer möglichen Ablösung klären. So lässt sich besser einschätzen, welche finanziellen Verpflichtungen aus dem Verkaufserlös bedient werden müssen und welcher Betrag anschließend tatsächlich verbleibt.
Häufige Fragen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung
Fällt beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein. Ob eine Entschädigung verlangt werden kann, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der verbleibenden Zinsbindung und möglichen gesetzlichen Kündigungsrechten ab.
Kann ich einen Immobilienkredit nach zehn Jahren kündigen?
Unter den Voraussetzungen des § 489 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach zehn Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Das lässt sich nicht pauschal angeben. Unter anderem Restschuld, Zinssatz, verbleibende Zinsbindung und vertragliche Tilgungsrechte beeinflussen die Berechnung.
Kann eine Sondertilgung die Vorfälligkeitsentschädigung beeinflussen?
Vereinbarte Sondertilgungsrechte können bei der Berechnung relevant sein und müssen entsprechend berücksichtigt werden.