Wohnflächenberechnung
So wird die anrechenbare Wohnfläche einer Immobilie ermittelt
Die Wohnflächenberechnung ermittelt, welche Flächen einer Wohnung oder eines Hauses als Wohnfläche angerechnet werden. Dabei zählt nicht automatisch jeder Quadratmeter der Grundfläche vollständig zur Wohnfläche. Raumhöhe, Nutzung und bestimmte Bauteile können die Berechnung beeinflussen. Eine nachvollziehbare Wohnflächenangabe ist unter anderem beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Immobilienbewertung von Bedeutung.
Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Bei einer Wohnflächenberechnung wird ermittelt, wie viele Quadratmeter eines Gebäudes tatsächlich als Wohnfläche anzurechnen sind. Ausgangspunkt sind die Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Diese können jedoch abhängig von ihren Eigenschaften vollständig, teilweise oder überhaupt nicht berücksichtigt werden.
Besonders relevant sind beispielsweise Dachschrägen. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden nach der Wohnflächenverordnung vollständig angerechnet. Bei einer Höhe von mindestens einem, aber weniger als zwei Metern werden sie zur Hälfte berücksichtigt. Flächen unter einem Meter bleiben außer Ansatz.
Auch Balkone, Terrassen und bestimmte weitere Flächen werden nicht automatisch vollständig berücksichtigt. Deshalb kann die Wohnfläche deutlich von der reinen Grundfläche eines Hauses oder einer Wohnung abweichen. Eine fachgerechte Berechnung schafft hier eine nachvollziehbare Grundlage.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und entsprechend den maßgeblichen Regeln berücksichtigt werden können. Typische Beispiele sind Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Flure innerhalb der Wohnung.
Auch bestimmte weitere Bereiche können berücksichtigt werden. Entscheidend ist jedoch nicht allein, dass eine Fläche tatsächlich genutzt wird. Für die Berechnung müssen die jeweiligen Vorgaben der angewendeten Berechnungsmethode berücksichtigt werden. Deshalb sollte aus der tatsächlichen Nutzfläche eines Gebäudes nicht automatisch auf dessen Wohnfläche geschlossen werden.
Bei Räumen mit Dachschrägen hängt die Anrechnung nach der Wohnflächenverordnung von der lichten Höhe ab. Grundflächen mit mindestens zwei Metern Höhe werden vollständig berücksichtigt. Flächen mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Metern zählen zur Hälfte.
Bereiche mit weniger als einem Meter lichter Höhe werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen kann dadurch ein erheblicher Unterschied zwischen der Grundfläche des Raumes und seiner tatsächlich anrechenbaren Wohnfläche entstehen. Eine genaue Vermessung ist deshalb besonders wichtig.
Wie werden Dachschrägen berechnet?
Wie werden Balkon und Terrasse berücksichtigt?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen können nach der Wohnflächenverordnung anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden. In der Regel werden ihre Grundflächen zu einem Viertel angesetzt. Bei besonders günstigen Eigenschaften ist eine Anrechnung bis höchstens zur Hälfte möglich.
Ein Balkon mit beispielsweise zehn Quadratmetern Grundfläche führt deshalb nicht automatisch zu zehn zusätzlichen Quadratmetern Wohnfläche. Je nach konkreter Anrechnung können daraus beispielsweise 2,5 oder bis zu 5 Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Die Berechnung sollte den angesetzten Anteil nachvollziehbar erkennen lassen.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?
Wohnfläche und Nutzfläche sind nicht gleichbedeutend. Die Wohnfläche umfasst die nach der jeweiligen Berechnungsmethode als Wohnraum anzurechnenden Flächen. Daneben kann eine Immobilie weitere Flächen besitzen, die zwar praktisch nutzbar sind, aber nicht zur Wohnfläche zählen.
Typische Beispiele sind Keller, bestimmte Abstellräume oder Garagen. Ein Haus kann daher beispielsweise über 140 Quadratmeter Wohnfläche verfügen und zusätzlich weitere Nutz- beziehungsweise Nebenflächen besitzen. Für Immobilienangaben sollte klar erkennbar sein, auf welche Flächenart sich eine Quadratmeterangabe bezieht.
Warum ist die Wohnfläche beim Immobilienverkauf wichtig?
Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Angaben eines Immobilienangebots. Sie beeinflusst die Vergleichbarkeit mit anderen Objekten und kann auch bei der Immobilienbewertung beziehungsweise Preisfindung eine wichtige Rolle spielen. Fehlerhafte oder ungeprüft übernommene Flächenangaben können daher problematisch sein.
Eigentümer sollten insbesondere bei älteren Unterlagen prüfen, woher die angegebene Wohnfläche stammt und nach welcher Methode sie berechnet wurde. Bei Umbauten, ausgebauten Dachgeschossen oder fehlenden Berechnungen kann eine aktuelle Überprüfung sinnvoll sein, bevor die Fläche in Exposé und Vermarktung übernommen wird.
Häufige Fragen zum Thema Wohnflächenberechnung
Zählt ein Keller zur Wohnfläche?
Typische Kellerräume gehören nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Zählt ein Balkon vollständig zur Wohnfläche?
Nein. Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone grundsätzlich nur anteilig berücksichtigt, in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte.
Zählen Flächen unter Dachschrägen zur Wohnfläche?
Teilweise. Ab zwei Metern lichter Höhe zählen sie vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht.
Ist Wohnfläche dasselbe wie Grundfläche?
Nein. Die Grundfläche kann größer sein, da bestimmte Bereiche bei der Wohnflächenberechnung nur teilweise oder gar nicht angerechnet werden.