Auflassungsvormerkung
Bedeutung und Schutz beim Immobilienkauf
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Immobilienkäufers auf die spätere Eigentumsübertragung ab. Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer während der Zeit zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Umschreibung des Eigentums.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird der Käufer noch nicht automatisch Eigentümer einer Immobilie. Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch können mehrere Wochen vergehen.
Für diesen Zeitraum wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch eingetragen. Sie sichert dessen Anspruch darauf, dass das Eigentum wie vereinbart auf ihn übertragen wird.
Rechtlich handelt es sich um eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung.
Warum ist die Auflassungsvormerkung wichtig?
Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung bleibt der Verkäufer zunächst Eigentümer der Immobilie. Ohne entsprechende Absicherung könnten Veränderungen der rechtlichen Situation des Grundstücks den Anspruch des Käufers gefährden.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer insbesondere vor späteren Verfügungen über die Immobilie, soweit diese seinen gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden.
Sie sorgt damit dafür, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Eigentumsübergang abgesichert wird.
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der Notar üblicherweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
Die erfolgte Eintragung ist regelmäßig ein wichtiger Bestandteil der weiteren Kaufabwicklung. Sind auch die weiteren Voraussetzungen erfüllt, kann der Notar anschließend die Kaufpreisfälligkeit mitteilen.
Der genaue Ablauf hängt allerdings vom jeweiligen Kaufvertrag und den Umständen des Immobiliengeschäfts ab.
Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
Wie lange bleibt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Die Vormerkung dient nur der Absicherung des Käufers während der Abwicklung des Immobilienkaufs.
Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde und die Vormerkung ihren Zweck erfüllt hat, kann sie gelöscht werden. Die notwendigen Erklärungen hierfür werden üblicherweise bereits im Rahmen der notariellen Kaufvertragsabwicklung vorbereitet.
Auflassung und Auflassungsvormerkung – was ist der Unterschied?
Die Begriffe werden häufig miteinander verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Dinge.
Die Auflassung ist die rechtlich erforderliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum an der Immobilie übertragen werden soll.
Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen den Anspruch des Käufers auf diesen Eigentumsübergang im Grundbuch ab.
Vereinfacht gesagt:
Auflassung = Einigung über den Eigentumsübergang
Auflassungsvormerkung = Absicherung dieses Anspruchs
Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer? Auch die eingetragene Auflassungsvormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Eigentümer wird er grundsätzlich erst, wenn die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind und er als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Vormerkung sichert lediglich seinen Anspruch darauf ab.
Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
Ist man mit der Auflassungsvormerkung bereits Eigentümer?
Nein. Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer wird der Käufer erst mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch.
Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung?
Die Bearbeitungsdauer hängt unter anderem vom zuständigen Grundbuchamt ab und kann deshalb unterschiedlich ausfallen. Der Notar veranlasst die Eintragung üblicherweise nach Abschluss des Kaufvertrags.
Kann eine Immobilie trotz Auflassungsvormerkung noch verkauft werden?
Die Vormerkung schützt den gesicherten Anspruch des Käufers. Spätere Verfügungen, die diesen Anspruch beeinträchtigen würden, sind ihm gegenüber grundsätzlich unwirksam. Dadurch wird verhindert, dass der vereinbarte Eigentumsübergang durch nachträgliche Verfügungen vereitelt wird.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde und die Vormerkung ihren Sicherungszweck erfüllt hat, kann sie gelöscht werden.