Eigentumswohnung
Eigentum, Gemeinschaftseigentum und Besonderheiten beim Kauf
Eine Eigentumswohnung ist eine rechtlich selbstständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Mit dem Wohnungseigentum sind regelmäßig sowohl das alleinige Eigentum an bestimmten Bereichen als auch ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.
Was ist eine Eigentumswohnung?
Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, an der rechtlich Wohnungseigentum besteht. Der Eigentümer besitzt dabei nicht einfach einen räumlich abgegrenzten Teil eines Gebäudes, sondern eine besondere Kombination aus Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Zum Sondereigentum können insbesondere die Räume der Wohnung und bestimmte dazugehörige Bestandteile gehören. Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gehören dagegen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum.
Dadurch unterscheidet sich eine Eigentumswohnung in wichtigen Punkten von einem Einfamilienhaus. Entscheidungen über gemeinschaftliche Bereiche können nicht allein getroffen werden. Eigentümer sind vielmehr Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und an deren rechtliche und wirtschaftliche Strukturen gebunden.
Was gehört bei einer Eigentumswohnung dem Eigentümer?
Zum Wohnungseigentum gehört das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Welche Bereiche konkret zum Sondereigentum gehören, ergibt sich insbesondere aus den rechtlichen Unterlagen der Wohnanlage.
Nicht alles, was sich innerhalb einer Wohnung befindet, gehört automatisch zum Sondereigentum. Bestimmte konstruktive oder für das Gebäude wesentliche Bestandteile können Gemeinschaftseigentum sein. Vor einem Kauf ist deshalb insbesondere die Teilungserklärung mit den dazugehörigen Unterlagen eine wichtige Informationsquelle.
Gemeinschaftseigentum umfasst die Teile des Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Typische Beispiele können das Grundstück, tragende Gebäudeteile, Dach, Fassade oder gemeinschaftlich genutzte Bereiche sein.
Für diese Gebäudeteile trägt nicht ein einzelner Eigentümer allein die Verantwortung. Instandhaltung und Veränderungen werden grundsätzlich innerhalb der Gemeinschaft geregelt. Dadurch können Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft auch finanzielle Auswirkungen auf den einzelnen Wohnungseigentümer haben, selbst wenn eine Maßnahme nicht unmittelbar seine eigene Wohnung betrifft.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Welche Unterlagen sind beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig?
Neben den üblichen Immobilienunterlagen sind bei einer Eigentumswohnung zusätzliche Dokumente relevant. Besonders wichtig sind beispielsweise die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan sowie Unterlagen zur wirtschaftlichen und organisatorischen Situation der Eigentümergemeinschaft.
Dazu können aktuelle Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle beziehungsweise Beschlüsse der Eigentümer gehören. Sie können Hinweise auf geplante Sanierungen, bestehende Konflikte oder mögliche zukünftige Kosten liefern. Kaufinteressenten sollten diese Unterlagen deshalb möglichst vor Abschluss des Kaufvertrags sorgfältig prüfen.
Welche laufenden Kosten entstehen bei einer Eigentumswohnung?
Wohnungseigentümer müssen neben einer möglichen Finanzierung auch laufende Kosten der Wohnung und der Wohnanlage berücksichtigen. Ein wesentlicher Bestandteil ist das Hausgeld, das regelmäßig an die Gemeinschaft gezahlt wird.
Darin können verschiedene Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie Beiträge zur Erhaltungsrücklage enthalten sein. Nicht sämtliche Bestandteile des Hausgeldes können bei einer vermieteten Eigentumswohnung auf den Mieter umgelegt werden. Zusätzlich können bei größeren Maßnahmen weitere Zahlungen erforderlich werden. Die Höhe des Hausgeldes allein sagt daher noch nicht alles über die wirtschaftliche Situation der Wohnung aus.
Was sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?
Neben Zustand, Lage und Kaufpreis der Wohnung sollte auch das gesamte Gebäude betrachtet werden. Besonders wichtig sind mögliche Sanierungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Heizung oder anderen gemeinschaftlichen Bestandteilen, da daraus zukünftige Kosten entstehen können.
Auch Höhe und Zusammensetzung des Hausgeldes, vorhandene Rücklagen sowie bereits gefasste Beschlüsse sollten berücksichtigt werden. Darüber hinaus können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Vorgaben enthalten, die für die geplante Nutzung relevant sind. Eine Eigentumswohnung sollte deshalb immer zusammen mit der zugehörigen Gemeinschaft betrachtet werden.
Häufige Fragen zum Thema Eigentumswohnung
Was ist der Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Mietwohnung?
Eine Eigentumswohnung steht im Eigentum des Wohnungseigentümers. Bei einer Mietwohnung erhält der Mieter dagegen aufgrund des Mietvertrags das Recht, die Wohnung zu nutzen.
Gehören Fenster zum Sondereigentum?
Fenster sind als Bestandteile der Gebäudehülle grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Für Kosten und Zuständigkeiten können jedoch ergänzende Vereinbarungen relevant sein.
Kann man eine Eigentumswohnung vermieten?
Grundsätzlich kann eine Eigentumswohnung vermietet werden. Im Einzelfall sollten jedoch die rechtlichen Rahmenbedingungen und die für die Wohnanlage geltenden Vereinbarungen berücksichtigt werden.
Was sollte man beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders beachten?
Neben der Wohnung selbst sollten insbesondere Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen, Beschlüsse und mögliche anstehende Sanierungen geprüft werden.