Erbschaftsteuer
Steuern auf geerbte Häuser, Wohnungen und Grundstücke
Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn Vermögen durch einen Todesfall auf Erben übergeht. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, wird sie mit einem steuerlichen Wert angesetzt. Ob tatsächlich Steuer zu zahlen ist, hängt vor allem vom Verwandtschaftsgrad, den persönlichen Freibeträgen und der späteren Nutzung der Immobilie ab.
Was ist die Erbschaftsteuer?
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Vermögenszuwachs, den ein Erbe durch einen Erbfall erhält. Grundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Steuerpflichtig ist nicht der Nachlass als Ganzes, sondern jeder Erbe für seinen eigenen Erwerb.
Gehört ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Nachlass, wird die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz mit einem steuerlichen Wert angesetzt. Von diesem Wert werden unter anderem Nachlassverbindlichkeiten wie eine noch bestehende Grundschuld sowie die persönlichen Freibeträge abgezogen. Nur der verbleibende Betrag wird besteuert.
In vielen Erbfällen innerhalb der engen Familie bleibt eine einzelne Immobilie wegen der Freibeträge steuerfrei. Bei höheren Immobilienwerten, mehreren Objekten oder entfernteren Verwandten kann jedoch eine spürbare Steuer entstehen.
Wie hoch sind die Freibeträge?
Die Höhe des persönlichen Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder von 400.000 Euro je Elternteil. Für Enkel gelten 200.000 Euro, wenn deren Elternteil noch lebt.
Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten ohne Trauschein haben dagegen nur einen Freibetrag von 20.000 Euro. Gerade bei unverheirateten Paaren kann eine geerbte Immobilie deshalb schnell zu einer erheblichen Steuerbelastung führen. Die Freibeträge gelten auch für Schenkungen und stehen innerhalb von zehn Jahren einmal zur Verfügung.
Für die Erbschaftsteuer wird die Immobilie nicht mit dem früheren Kaufpreis angesetzt, sondern mit einem steuerlichen Wert zum Todestag. Je nach Art des Objekts nutzt das Finanzamt dafür das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Grundlage sind unter anderem Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse.
Der so ermittelte Wert kann über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegen, etwa bei Sanierungsstau oder einer schwierigen Lage. Erben können in solchen Fällen einen niedrigeren Wert nachweisen, in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten. Auch ein zeitnah erzielter Verkaufspreis kann als Nachweis dienen.
Wie wird eine geerbte Immobilie bewertet?
Wann ist das Elternhaus steuerfrei?
Für das selbst bewohnte Familienheim gibt es eine besondere Steuerbefreiung. Der Ehegatte kann die Wohnung des Verstorbenen unabhängig von ihrem Wert steuerfrei erben, wenn er sie anschließend zehn Jahre selbst bewohnt. Kinder können das Elternhaus ebenfalls steuerfrei erben, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.
Voraussetzung ist, dass die Immobilie unverzüglich selbst bezogen wird. Wird sie innerhalb der zehn Jahre verkauft, vermietet oder nicht mehr selbst genutzt, entfällt die Befreiung in der Regel rückwirkend. Ausnahmen gelten, wenn zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit die Selbstnutzung verhindern.
Welche Erleichterungen gibt es für Vermieter?
Vermietete Wohnimmobilien werden bei der Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Zusätzlich kann die Steuer auf Antrag gestundet werden, wenn sie nur durch den Verkauf der Immobilie bezahlt werden könnte. Diese Stundung ist auch für selbst genutzte Wohnimmobilien möglich.
Die Stundung kann bis zu zehn Jahre dauern. Sie soll verhindern, dass Erben allein wegen der Steuer zum Verkauf gezwungen werden. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen und welche Unterlagen das Finanzamt dafür verlangt, sollte frühzeitig mit einem Steuerberater geklärt werden.
Was ist beim Verkauf einer geerbten Immobilie wichtig?
Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie behalten oder verkauft wird. Ein Verkauf kann aber helfen, den Wert realistisch zu belegen, wenn der erzielte Preis deutlich unter dem Wert des Finanzamts liegt. Außerdem kann der Erlös zur Zahlung der Steuer verwendet werden.
Neben der Erbschaftsteuer sollte auch die Spekulationssteuer geprüft werden. Erben übernehmen die Haltedauer des Verstorbenen. Wurde die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.
Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer
Muss ich eine geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?
Ja. Erben müssen den Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Gerichte und Notare informieren das Finanzamt in vielen Fällen zusätzlich.
Wie hoch ist der Steuersatz bei der Erbschaftsteuer?
Der Steuersatz hängt von Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab. In Steuerklasse I liegt er zwischen 7 und 30 Prozent, in den Steuerklassen II und III deutlich höher.
Wird die Erbschaftsteuer 2026 reformiert?
Stand November 2026 ist keine Reform beschlossen. Die geltenden Freibeträge und Steuersätze gelten unverändert fort, auch wenn politisch über Änderungen diskutiert wird.
Können Schulden der Immobilie abgezogen werden?
Ja. Eine noch bestehende Restschuld aus einem Immobiliendarlehen gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten und mindert grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb des Erben.