Ertragswertverfahren
Immobilienbewertung auf Grundlage nachhaltig erzielbarer Erträge
Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren zur Bewertung von Immobilien, bei denen die erzielbaren Erträge im Vordergrund stehen. Es wird insbesondere bei vermieteten beziehungsweise renditeorientierten Objekten eingesetzt und berücksichtigt neben den Erträgen unter anderem den Bodenwert und den Liegenschaftszinssatz.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von Immobilien, bei denen die Erzielung von Erträgen eine wesentliche Rolle spielt. Typische Anwendungsfälle können beispielsweise Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnimmobilien oder bestimmte Gewerbeimmobilien sein.
Im Mittelpunkt steht die Frage, welcher nachhaltig erzielbare Ertrag mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Dabei werden nicht einfach die aktuellen Mieteinnahmen mit einem beliebigen Faktor multipliziert. Stattdessen fließen verschiedene Größen wie Reinertrag, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer in die Bewertung ein.
Die Grundlagen der normierten Immobilienwertermittlung ergeben sich insbesondere aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Ertragswertverfahren gehört neben Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den zentralen Verfahren der Immobilienbewertung.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Verfahren eignet sich insbesondere für Immobilien, deren Wert wesentlich durch die nachhaltig erzielbaren Erträge geprägt wird. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus interessiert einen Käufer beispielsweise nicht nur der bauliche Zustand, sondern auch, welche Einnahmen das Objekt langfristig erwirtschaften kann.
Auch bei bestimmten vermieteten Gewerbeobjekten kann der Ertrag eine zentrale Bewertungsgröße darstellen. Welches Bewertungsverfahren im konkreten Fall geeignet ist, hängt jedoch von Art und Nutzung der Immobilie sowie dem Zweck der Wertermittlung ab.
Vereinfacht wird zunächst betrachtet, welche Erträge die Immobilie nachhaltig erzielen kann und welche Bewirtschaftungskosten davon abzuziehen sind. Daraus ergibt sich der für die Bewertung relevante Reinertrag. Anschließend wird unter anderem berücksichtigt, welcher Anteil dem Grundstück beziehungsweise dem Gebäude zuzurechnen ist.
Eine wichtige Rolle spielen dabei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Zusammen mit dem Bodenwert und gegebenenfalls weiteren wertbeeinflussenden Umständen lässt sich daraus der Ertragswert ableiten. Die tatsächliche Berechnung ist damit deutlich differenzierter als eine einfache Mietrendite.
Wie wird der Ertragswert einer Immobilie ermittelt?
Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine zentrale Größe des Ertragswertverfahrens. Er dient vereinfacht dazu, die marktübliche Verzinsung von Grundstücken beziehungsweise Immobilien bei der Bewertung abzubilden. Die Höhe kann sich je nach Immobilienart und Marktsituation unterscheiden.
Geeignete Liegenschaftszinssätze werden insbesondere aus Kaufpreisdaten abgeleitet und von Gutachterausschüssen ermittelt. Bereits vergleichsweise kleine Unterschiede können Auswirkungen auf den berechneten Ertragswert haben. Deshalb sollte nicht einfach ein frei gewählter Zinssatz verwendet werden, wenn eine fundierte Wertermittlung vorgenommen werden soll.
Was ist der Unterschied zum Sachwertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge der Immobilie im Mittelpunkt. Das Sachwertverfahren betrachtet dagegen insbesondere den Bodenwert sowie die Herstellungskosten beziehungsweise den Sachwert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung verschiedener Anpassungen.
Welches Verfahren besser zur jeweiligen Immobilie passt, hängt von der Objektart und den Marktgegebenheiten ab. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus besitzt der Ertrag typischerweise eine größere Bedeutung als bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus. In bestimmten Fällen können auch mehrere Verfahren zur Plausibilisierung einer Bewertung herangezogen werden.
Welche Bedeutung hat das Verfahren beim Immobilienverkauf?
Bei vermieteten Immobilien kann eine ertragsorientierte Bewertung eine wichtige Grundlage für die Einschätzung eines realistischen Marktwerts sein. Potenzielle Käufer betrachten dabei häufig nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch Mieteinnahmen, laufende Kosten und langfristige Ertragsperspektiven.
Das rechnerische Ergebnis eines Bewertungsverfahrens sollte dennoch nicht isoliert betrachtet werden. Für den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis spielen unter anderem Lage, Zustand, Nachfrage und objektspezifische Besonderheiten eine Rolle. Eine fundierte Immobilienbewertung verbindet deshalb Bewertungsmethodik mit der konkreten Marktsituation.
Häufige Fragen zum Thema Ertragswertverfahren
Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?
Es wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, bei denen nachhaltig erzielbare Erträge für die Wertbildung wesentlich sind, beispielsweise bei vielen vermieteten Mehrfamilienhäusern.
Wer ermittelt den Liegenschaftszinssatz?
Liegenschaftszinssätze werden insbesondere von den Gutachterausschüssen auf Grundlage geeigneter Marktdaten ermittelt und veröffentlicht.
Ist der Ertragswert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Ertragswert ist zunächst das Ergebnis eines Bewertungsverfahrens. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert wird unter Berücksichtigung der maßgeblichen Marktverhältnisse ermittelt.
Werden die tatsächlichen Mieteinnahmen verwendet?
Für eine normgerechte Bewertung ist die nachhaltig erzielbare beziehungsweise marktübliche Ertragssituation maßgeblich. Die tatsächliche Miete kann relevant sein, muss aber nicht in jedem Fall unverändert angesetzt werden.