Grunderwerbsteuer
Steuer beim Kauf von Grundstücken und Immobilien
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an und gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten. Ihre Höhe richtet sich nach der maßgeblichen Bemessungsgrundlage und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Käufer sollten sie deshalb bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die grundsätzlich bei Rechtsgeschäften anfällt, die auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks gerichtet sind. Der klassische Anwendungsfall ist der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks. Gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz.
Bemessungsgrundlage ist bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf regelmäßig die vereinbarte Gegenleistung, insbesondere der Kaufpreis. Auf diesen wird der im jeweiligen Bundesland geltende Grunderwerbsteuersatz angewendet. Die Steuersätze unterscheiden sich innerhalb Deutschlands.
Die Grunderwerbsteuer gehört neben beispielsweise Notar- und Grundbuchkosten sowie einer gegebenenfalls anfallenden Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten. Da sie einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen kann, sollte sie bereits vor der Kaufentscheidung in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Beim klassischen Immobilienkauf ist dies in der Regel der vereinbarte Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 300.000 Euro ergibt sich damit eine Grunderwerbsteuer von 15.000 Euro. Für Käufer in der Wesermarsch – etwa in Nordenham, Brake, Stadland oder Butjadingen – gilt ebenfalls der niedersächsische Steuersatz von 5 Prozent.
Die Grunderwerbsteuer sollte bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, da sie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfällt und einen wesentlichen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen kann.
Beim klassischen Immobilienkauf wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt. Steuerrechtlich können die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen nach dem Grunderwerbsteuergesetz jedoch grundsätzlich Steuerschuldner sein.
Nach dem notariellen Kaufvertrag erhält das zuständige Finanzamt Informationen über den Erwerbsvorgang und setzt die Grunderwerbsteuer fest. Der Käufer erhält anschließend regelmäßig einen entsprechenden Steuerbescheid. Die Zahlung ist ein wichtiger Bestandteil der weiteren Abwicklung, weil sie mit der Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung zusammenhängt.
Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags wird der Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt angezeigt. Dieses prüft den Vorgang und erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid. Die darin festgesetzte Steuer muss innerhalb der angegebenen Zahlungsfrist entrichtet werden.
Die Zahlung sollte nicht mit der Kaufpreisfälligkeit gegenüber dem Verkäufer verwechselt werden. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Vorgänge. Die Begleichung der Grunderwerbsteuer ist allerdings für die weitere Eigentumsumschreibung relevant, da das Finanzamt nach Erfüllung der Voraussetzungen die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer beziehungsweise wenn der Eigentumsumschreibung aus steuerlicher Sicht nichts entgegensteht, übermittelt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Grundbuchamt. Sie bestätigt im Wesentlichen, dass grunderwerbsteuerliche Gründe der Eigentumsumschreibung nicht entgegenstehen.
Ohne die erforderliche Bescheinigung darf der Käufer in den relevanten Fällen grundsätzlich nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Die Grunderwerbsteuer ist damit nicht nur ein Kostenpunkt des Immobilienkaufs, sondern auch in den formalen Ablauf des Eigentumsübergangs eingebunden.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht verschiedene Ausnahmen und Steuerbefreiungen vor. Unter bestimmten Voraussetzungen können beispielsweise Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnern oder zwischen Verwandten in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Auch für bestimmte erbrechtliche Erwerbe bestehen Regelungen.
Ob eine Befreiung tatsächlich greift, hängt immer vom konkreten Erwerbsvorgang ab. Eine unentgeltliche oder innerhalb der Familie vorgenommene Übertragung sollte deshalb steuerlich nicht einfach wie ein gewöhnlicher Immobilienkauf behandelt werden. Bei größeren Vermögenswerten kann eine individuelle steuerliche Beratung sinnvoll sein.
Häufige Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz derzeit 5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.
Zahlt man Grunderwerbsteuer auch auf eine Eigentumswohnung?
Ja. Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Fällt beim Erben einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Ein Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach dem Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Andere steuerliche Folgen können dennoch relevant sein.
Kann man die Grunderwerbsteuer finanzieren?
Ob eine Bank Kaufnebenkosten mitfinanziert, hängt von Finanzierung, Bonität und Beleihung ab. Häufig wird erwartet, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden.