Grundsteuer
Laufende Steuer für Grundstücke und Gebäude
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die Eigentümer von Grundstücken an ihre Gemeinde zahlen. Seit 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet, in Niedersachsen nach einem eigenen Flächen-Lage-Modell. Für Käufer gehört sie zu den laufenden Kosten einer Immobilie und sollte vor dem Kauf eingeplant werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie wird jedes Jahr fällig, solange man Eigentümer ist, und meist in vierteljährlichen Raten gezahlt. Die Einnahmen fließen direkt an die Gemeinde und finanzieren dort zum Beispiel Straßen, Schulen und Grünflächen.
Unterschieden werden zwei Arten. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer B alle übrigen Grundstücke, also auch Wohnhäuser und Eigentumswohnungen. Für private Eigentümer ist in der Regel die Grundsteuer B maßgeblich.
Die Grundsteuer ist nicht mit der Grunderwerbsteuer zu verwechseln. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und gehört zu den Kaufnebenkosten. Die Grundsteuer wird dagegen jedes Jahr erneut erhoben.
Wie wird die Grundsteuer in Niedersachsen berechnet?
Niedersachsen nutzt nicht das wertorientierte Bundesmodell, sondern ein eigenes Flächen-Lage-Modell. Maßgeblich sind die Grundstücksfläche, bei bebauten Grundstücken zusätzlich die Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes, sowie ein Lagefaktor. Dieser vergleicht den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde.
Aus diesen Angaben setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde multipliziert ihn anschließend mit ihrem Hebesatz und verschickt den Grundsteuerbescheid. Wie hoch die Steuer am Ende ausfällt, hängt deshalb stark vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach neuen Regeln erhoben. Die alten Einheitswerte aus den 1960er Jahren waren vom Bundesverfassungsgericht beanstandet worden. Eigentümer mussten dafür 2022 eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt abgeben.
Für viele Eigentümer hat sich die Höhe der Grundsteuer dadurch verändert, teils nach oben, teils nach unten. Das Niedersächsische Finanzgericht hat das Flächen-Lage-Modell im Juni 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Die Revision zum Bundesfinanzhof ist zugelassen, eine endgültige Klärung steht also noch aus.
Was hat sich durch die Grundsteuerreform geändert?
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen dürfen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart. Bei einer Eigentumswohnung ist sie nicht im Hausgeld enthalten, sondern wird direkt erhoben.
Für Käufer einer vermieteten Immobilie ist das wichtig für die Renditeberechnung. Die Grundsteuer belastet den Vermieter dann zwar nicht dauerhaft, muss aber zunächst an die Gemeinde gezahlt werden. Bei Leerstand trägt der Eigentümer sie vollständig selbst.
Wer zahlt die Grundsteuer beim Hausverkauf?
Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres verkauft, schuldet der Verkäufer der Gemeinde deshalb die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Der Käufer wird erst ab dem folgenden Jahr Steuerschuldner.
Im Immobilienkaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass die laufenden Lasten ab dem Besitzübergang auf den Käufer übergehen. Der Käufer erstattet dem Verkäufer dann den anteiligen Betrag für den Rest des Jahres. Diese Aufteilung regeln Käufer und Verkäufer untereinander.
Was sollten Käufer zur Grundsteuer wissen?
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die neben Kreditrate, Versicherungen und gegebenenfalls Hausgeld anfallen. Kaufinteressenten sollten sich deshalb den aktuellen Grundsteuerbescheid zeigen lassen. So lässt sich die jährliche Belastung realistisch einplanen.
Nach einem Kauf muss keine neue Grundsteuererklärung abgegeben werden, das Finanzamt erfährt vom Eigentümerwechsel über den Notar. Wird die Immobilie jedoch erheblich umgebaut, etwa durch einen Anbau, müssen Änderungen der Flächen gemeldet werden. Das kann zu einem neuen Bescheid führen.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Höhe hängt von Grundstücks- und Wohnfläche, der Lage und dem Hebesatz der Gemeinde ab und ergibt sich aus dem Grundsteuerbescheid.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
In der Regel in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist bei vielen Gemeinden auch eine einmalige Jahreszahlung möglich.
Kann man gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Ja, grundsätzlich innerhalb eines Monats. Einwände gegen Flächen oder Lage richten sich an das Finanzamt, Einwände gegen den Hebesatz an die Gemeinde.
Gibt es in Niedersachsen Erleichterungen in Härtefällen?
Seit einer Gesetzesänderung im Juni 2026 können Gemeinden die Grundsteuer in bestimmten Härtefällen ganz oder teilweise erlassen. Einen Anspruch darauf gibt es jedoch nicht.