Grundschuld
Absicherung von Immobiliendarlehen über das Grundbuch
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und dient insbesondere Banken zur Absicherung von Immobiliendarlehen. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Kreditgeber unter bestimmten Voraussetzungen den Zugriff auf die Immobilie. Grundschuld und tatsächliche Darlehensschuld sind dabei rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das auf einem Grundstück beziehungsweise einer Immobilie lastet und in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. In der Praxis wird sie besonders häufig verwendet, um einen Immobilienkredit gegenüber der finanzierenden Bank abzusichern.
Zahlt der Darlehensnehmer seinen Kredit dauerhaft nicht vertragsgemäß zurück und liegen die rechtlichen Voraussetzungen vor, kann die Grundschuld eine Grundlage für die Verwertung der Immobilie bilden. Dadurch erhält die Bank eine wichtige Kreditsicherheit.
Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld rechtlich nicht unmittelbar vom Bestand einer bestimmten Forderung abhängig. Die Verbindung zwischen Darlehen und Grundschuld wird bei Finanzierungen regelmäßig über eine Sicherungsvereinbarung hergestellt. Deshalb können Darlehensschuld und eingetragener Grundschuldbetrag nicht einfach gleichgesetzt werden.
Wie funktioniert eine Grundschuld bei der Baufinanzierung?
Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank regelmäßig eine Sicherheit für das ausgezahlte Darlehen. Dafür wird zugunsten des Kreditinstituts eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie dient damit als Sicherheit für die Finanzierung.
Die Grundschuld wird üblicherweise im Zusammenhang mit der notariellen Abwicklung bestellt und anschließend beim Grundbuchamt eingetragen. Zusätzlich wird zwischen Bank und Darlehensnehmer geregelt, welche Forderungen durch die Grundschuld tatsächlich abgesichert werden. Erst dieses Zusammenspiel macht die Grundschuld in der Praxis zur Kreditsicherheit für das konkrete Immobiliendarlehen.
Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte und können der Absicherung von Forderungen dienen. Der wesentliche Unterschied besteht in ihrer rechtlichen Verbindung zur gesicherten Forderung. Die Hypothek ist grundsätzlich akzessorisch, also vom Bestand einer konkreten Forderung abhängig.
Die Grundschuld ist dagegen rechtlich selbstständiger und besteht grundsätzlich unabhängig von einer bestimmten Forderung. Bei der Immobilienfinanzierung wird die Verbindung zur Darlehensforderung über eine Sicherungsvereinbarung hergestellt. Aufgrund dieser flexibleren Gestaltung wird in der heutigen Finanzierungspraxis überwiegend die Grundschuld verwendet.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Was passiert mit der Grundschuld nach der Kreditrückzahlung?
Ist ein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt, verschwindet die eingetragene Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Da die Grundschuld rechtlich unabhängig von der Darlehensforderung besteht, bleibt sie zunächst eingetragen, sofern keine Löschung veranlasst wird.
Der Eigentümer kann unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Löschung vornehmen lassen. Alternativ kann eine bestehende Grundschuld gegebenenfalls später erneut zur Absicherung einer Finanzierung genutzt werden. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation und möglichen zukünftigen Finanzierungsplänen ab.
Was passiert mit einer Grundschuld beim Immobilienverkauf?
Beim Verkauf wird geprüft, welche Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind und wie damit im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung umgegangen werden soll. Häufig sollen Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden, damit der Käufer die Immobilie frei von diesen Belastungen übernimmt.
Bestehen noch Darlehensverbindlichkeiten, kann ein Teil des Kaufpreises zur Ablösung der finanzierenden Bank verwendet werden. Der Notar koordiniert die hierfür erforderlichen Voraussetzungen und Unterlagen. Eine eingetragene Grundschuld verhindert einen Immobilienverkauf daher nicht automatisch.
Welche Kosten entstehen bei einer Grundschuld?
Für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld entstehen insbesondere Notar- und Grundbuchkosten. Die konkrete Höhe richtet sich nach den gesetzlichen Gebühren und unter anderem nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld.
Auch eine spätere Löschung kann erneut Kosten für notarielle beziehungsweise grundbuchrechtliche Schritte verursachen. Diese Aufwendungen sollten bei einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden. Die Grundschuldkosten gehören damit zu den zusätzlichen Kosten, die im Zusammenhang mit Finanzierung und Immobilienerwerb entstehen können, auch wenn sie nicht mit der eigentlichen Kreditsumme gleichzusetzen sind.
Häufige Fragen zum Thema Grundschuld
Ist eine Grundschuld dasselbe wie ein Immobilienkredit?
Nein. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Kredits dienen kann. Darlehensforderung und Grundschuld sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Wird die Grundschuld nach der Kreditrückzahlung automatisch gelöscht?
Nein. Die Grundschuld bleibt grundsätzlich im Grundbuch bestehen, bis eine entsprechende Löschung vorgenommen wird.
Wo steht die Grundschuld im Grundbuch?
Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Kann man ein Haus trotz Grundschuld verkaufen?
Ja. Eine bestehende Grundschuld verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Im Rahmen der Kaufabwicklung wird geregelt, wie mit der eingetragenen Grundschuld verfahren wird.