Lastenfreistellung
Grundbuchbelastungen beim Immobilienverkauf löschen
Die Lastenfreistellung sorgt beim Immobilienverkauf dafür, dass bestimmte im Grundbuch eingetragene Belastungen des Verkäufers gelöscht werden können und der Käufer die Immobilie wie vereinbart übernimmt. Besonders häufig betrifft dies Grundschulden, die zur Absicherung einer früheren Immobilienfinanzierung eingetragen wurden. Die Abwicklung erfolgt regelmäßig über den Notar.
Was bedeutet Lastenfreistellung?
Als Lastenfreistellung wird beim Immobilienverkauf die Löschung beziehungsweise Beseitigung bestimmter Belastungen bezeichnet, die der Käufer laut Kaufvertrag nicht übernehmen soll. Häufig handelt es sich dabei um Grundschulden, mit denen eine Bank die Finanzierung des Verkäufers abgesichert hat.
Solche Eintragungen verschwinden nicht automatisch aus dem Grundbuch, nur weil das zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig oder teilweise zurückgezahlt wurde. Für ihre Löschung sind entsprechende Erklärungen und grundbuchrechtliche Schritte erforderlich.
Im Rahmen eines Immobilienverkaufs koordiniert der Notar die Lastenfreistellung. Bestehen noch offene Darlehensverbindlichkeiten, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar zur Ablösung der Bank verwendet werden. Dadurch können die Voraussetzungen geschaffen werden, um die nicht vom Käufer zu übernehmende Belastung löschen zu lassen.
Welche Belastungen werden beim Verkauf freigestellt?
Welche Eintragungen gelöscht werden sollen, hängt vom jeweiligen Grundbuch und den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Besonders häufig betrifft die Lastenfreistellung Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers, die der Käufer nicht übernehmen soll. Diese sind in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Nicht jede im Grundbuch vorhandene Belastung wird bei einem Verkauf automatisch gelöscht. Beispielsweise können bestimmte Dienstbarkeiten oder andere Rechte bestehen bleiben und vom Käufer übernommen werden. Entscheidend ist deshalb eine genaue Prüfung der vorhandenen Eintragungen und der im Kaufvertrag getroffenen Regelungen.
Ist eine Grundschuld zugunsten einer Bank eingetragen, wird zunächst geklärt, unter welchen Voraussetzungen das Kreditinstitut ihrer Löschung zustimmt. Besteht noch eine Restschuld, teilt die Bank regelmäßig mit, welcher Betrag zur Ablösung benötigt wird und welche Bedingungen für die Freigabe erfüllt werden müssen.
Im Rahmen der Kaufpreiszahlung kann vorgesehen werden, dass der Käufer einen entsprechenden Teilbetrag direkt an die Bank des Verkäufers zahlt. Der verbleibende Kaufpreis geht anschließend an den Verkäufer. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann die Grundschuld im Zuge der notariellen Abwicklung gelöscht werden.
Wie funktioniert die Lastenfreistellung bei einer Grundschuld?
Welche Rolle spielt der Notar bei der Lastenfreistellung?
Der Notar koordiniert wesentliche Schritte der Lastenfreistellung im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung. Er prüft die Grundbuchsituation und fordert erforderliche Unterlagen beziehungsweise Löschungsunterlagen von den jeweiligen Gläubigern an. Dabei werden die Bedingungen berücksichtigt, unter denen die eingetragenen Rechte freigegeben werden.
Die Zahlungsabwicklung kann anschließend so gestaltet werden, dass bestehende Forderungen aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig an den Verkäufer zahlt, während eine nicht zu übernehmende Belastung weiterhin ungesichert im Grundbuch bestehen bleibt.
Wie lange dauert eine Lastenfreistellung?
Eine pauschale Dauer lässt sich nicht angeben. Wie schnell die erforderlichen Unterlagen vorliegen, hängt unter anderem von den eingetragenen Gläubigern, bestehenden Darlehen und der konkreten Grundbuchsituation ab. Banken müssen beispielsweise zunächst die notwendigen Ablöse- und Löschungsbedingungen mitteilen.
Deshalb wird die Lastenfreistellung bereits im Rahmen der notariellen Kaufvertragsabwicklung vorbereitet. Liegen erforderliche Unterlagen noch nicht vor, kann dies Auswirkungen auf den weiteren zeitlichen Ablauf haben. Eine frühzeitige Zusammenstellung der Immobilien- und Finanzierungsunterlagen kann dazu beitragen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Warum ist die Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf wichtig?
Käufer möchten eine Immobilie regelmäßig frei von solchen Belastungen erwerben, die ausschließlich mit der Finanzierung oder den Verpflichtungen des Verkäufers zusammenhängen. Die Lastenfreistellung schafft die Voraussetzungen dafür, dass diese Rechte entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag gelöscht werden können.
Für Verkäufer bedeutet eine bestehende Grundschuld deshalb nicht, dass die Immobilie zunächst vollständig schuldenfrei sein muss, bevor sie angeboten oder verkauft werden kann. Bestehende Finanzierungen können im Rahmen der Kaufabwicklung berücksichtigt und gegebenenfalls aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Entscheidend ist eine rechtlich abgestimmte Abwicklung über das Notariat.
Häufige Fragen zum Thema Lastenfreistellung
Muss eine Grundschuld vor dem Hausverkauf gelöscht werden?
Nein. Eine bestehende Grundschuld kann im Rahmen der notariellen Kaufvertragsabwicklung abgelöst und anschließend gelöscht werden, sofern sie vom Käufer nicht übernommen werden soll.
Wer bezahlt die Löschung einer Grundschuld?
Wer die Kosten im konkreten Immobiliengeschäft trägt, richtet sich nach den getroffenen Vereinbarungen. Typischerweise trägt der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner nicht zu übernehmenden Belastungen.
Was passiert, wenn der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist?
Die offene Restschuld kann im Rahmen der Kaufabwicklung aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Die Bank legt hierfür die Bedingungen für die Freigabe ihrer Sicherheit fest.
Wer kümmert sich um die Lastenfreistellung?
Die notwendigen Schritte werden beim Immobilienverkauf regelmäßig durch das beurkundende Notariat koordiniert. Banken und Grundbuchamt sind je nach bestehender Belastung ebenfalls beteiligt.