Provisionsteilung
Gesetzliche Verteilung der Maklerprovision beim Hausverkauf
Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz, wie die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer verteilt wird. Käufer dürfen dabei höchstens die Hälfte der Provision tragen. Die Regeln gelten nur für bestimmte Immobilienarten und nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
Was ist die Provisionsteilung?
Als Provisionsteilung wird die gesetzliche Regelung bezeichnet, nach der Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen. Sie gilt seit dem 23. Dezember 2020 und steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656a bis 656d BGB). Ziel war es, private Käufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten.
Vorher war es in vielen Regionen üblich, dass der Käufer die gesamte Provision allein bezahlte. Heute darf ein privater Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht mehr als die Hälfte tragen. Der Verkäufer muss sich in diesen Fällen mindestens zur Hälfte beteiligen.
Wie hoch die Provision insgesamt ausfällt, legt das Gesetz nicht fest. Es regelt nur die Verteilung zwischen den Parteien. Die Höhe der Courtage ergibt sich weiterhin aus den jeweiligen Maklerverträgen.
Für welche Immobilien gilt die Provisionsteilung?
Die Regeln gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Dazu zählen auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung. Entscheidend ist außerdem, dass der Käufer als Verbraucher handelt, also die Immobilie privat erwirbt.
Nicht erfasst sind dagegen Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Auch wenn ein Unternehmen kauft, gilt die gesetzliche Teilung nicht. In diesen Fällen können Käufer, Verkäufer und Makler die Verteilung der Provision frei vereinbaren.
Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle. Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er von Käufer und Verkäufer nur gleich hohe Provisionen verlangen. Verzichtet er bei einer Partei auf die Provision, gilt der Verzicht automatisch auch für die andere Partei.
Ist der Makler nur vom Verkäufer beauftragt, etwa im Rahmen eines Makleralleinauftrags, kann ein Teil der Provision an den Käufer weitergegeben werden. Der Käufer darf aber höchstens die Hälfte übernehmen. Eine Vereinbarung, nach der er mehr zahlen soll, ist insoweit unwirksam.
Wie wird die Provision verteilt?
Wann muss der Käufer seinen Anteil zahlen?
Wurde der Makler vom Verkäufer beauftragt und übernimmt der Käufer einen Teil, gilt eine besondere Reihenfolge. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen eigenen Anteil bereits bezahlt hat. So soll verhindert werden, dass der Verkäufer seinen Teil nachträglich nicht trägt.
Ist der Makler dagegen für beide Seiten tätig, werden beide Provisionen in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Die genauen Zahlungsbedingungen ergeben sich aus den jeweiligen Maklerverträgen.
Welche Form muss der Maklervertrag haben?
Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes Formular genügt, eine mündliche Absprache reicht dagegen nicht. Ohne Textform ist der Maklervertrag unwirksam, und ein Provisionsanspruch kann nicht entstehen.
Für Käufer und Verkäufer ist das ein Vorteil, weil Provision und Leistung schriftlich festgehalten sind. So lässt sich später nachvollziehen, wer welchen Anteil zu tragen hat und wann er fällig wird. Im Exposé wird die vom Käufer zu tragende Provision üblicherweise ausgewiesen.
Was bedeutet die Provisionsteilung für Verkäufer?
Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sollten von Anfang an einplanen, mindestens die Hälfte der Provision selbst zu tragen. Diese Kosten mindern den Nettoerlös aus dem Verkauf. Bei vermieteten Immobilien kann die Provision je nach Situation steuerlich relevant sein.
Im Gegenzug sinken die Kaufnebenkosten für Kaufinteressenten. Das kann den Käuferkreis erweitern und die Finanzierung erleichtern, weil weniger Eigenkapital für Nebenkosten gebunden ist. Wichtig ist eine klare Vereinbarung zu Beginn der Zusammenarbeit.
Häufige Fragen zur Provisionsteilung
Gilt die Provisionsteilung auch bei Mehrfamilienhäusern?
Nein. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt die gesetzliche Teilung nicht. Dort kann die Verteilung der Provision frei vereinbart werden.
Kann der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen?
Ja. Das Gesetz begrenzt nur den Anteil des Käufers. Der Verkäufer darf mehr als die Hälfte oder auch die gesamte Provision tragen, wenn dies so vereinbart wird.
Gilt die Regel auch bei der Vermietung?
Nein. Bei der Vermietung von Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Dort zahlt grundsätzlich derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat, meist also der Vermieter.
Was passiert, wenn der Käufer mehr als die Hälfte zahlen soll?
Eine solche Vereinbarung ist insoweit unwirksam. Der Käufer muss höchstens die Hälfte der Gesamtprovision zahlen, auch wenn im Vertrag ein höherer Betrag steht.