Sachwertverfahren
Immobilienwert anhand von Grundstück und Gebäudesubstanz ermitteln
Das Sachwertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren zur Immobilienbewertung. Dabei werden zunächst der Wert des Grundstücks und der Sachwert der baulichen Anlagen betrachtet. Anschließend wird das Ergebnis an die Verhältnisse des Immobilienmarktes angepasst. Das Verfahren kommt insbesondere bei Immobilien infrage, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eines der gesetzlich vorgesehenen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Im Mittelpunkt steht zunächst die Frage, welcher Wert dem Grundstück und den vorhandenen baulichen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer Eigenschaften beizumessen ist.
Für das Gebäude werden insbesondere die Herstellungskosten auf Grundlage geeigneter Bewertungsansätze betrachtet. Anschließend wird berücksichtigt, dass ein bestehendes Gebäude bereits einen Teil seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer hinter sich hat. Auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können für die Bewertung relevant sein.
Der daraus ermittelte vorläufige Sachwert entspricht noch nicht automatisch dem Verkehrswert. Durch eine Marktanpassung wird berücksichtigt, wie entsprechende Immobilien am jeweiligen Grundstücksmarkt tatsächlich bewertet werden. Dadurch wird die rechnerische Substanzbetrachtung mit dem Immobilienmarkt verbunden.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, bei denen die Erzielung von Erträgen für die Wertbildung nicht im Vordergrund steht und geeignete Vergleichsdaten nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Typische Anwendungsfälle können beispielsweise bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser oder besondere Gebäude sein.
Welches Bewertungsverfahren im konkreten Fall geeignet ist, hängt jedoch von Immobilienart, Bewertungszweck und verfügbarer Datengrundlage ab. Deshalb sollte nicht allein aufgrund der Bezeichnung einer Immobilie entschieden werden. Entscheidend ist, welches Verfahren die Verhältnisse des jeweiligen Grundstücksmarktes sachgerecht abbildet.
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden unter anderem die für den jeweiligen Gebäudetyp relevanten Herstellungskosten berücksichtigt. Diese werden auf die Eigenschaften und den Bewertungsstichtag der Immobilie bezogen. Anschließend wird die Alterswertminderung berücksichtigt, da ein bestehendes Gebäude nicht mit einem vergleichbaren Neubau gleichgesetzt werden kann.
Eine wichtige Rolle spielen dabei Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer. Auch Modernisierungen können die Einschätzung beeinflussen. Ziel ist nicht, die historischen tatsächlichen Baukosten des Eigentümers zu addieren, sondern den Sachwert anhand der vorgesehenen Bewertungsmethodik nachvollziehbar abzuleiten.
Wie wird der Gebäudesachwert ermittelt?
Welche Rolle spielt der Bodenwert?
Beim Sachwertverfahren wird neben den baulichen Anlagen auch der Wert des Grundstücks berücksichtigt. Der Bodenwert wird grundsätzlich unabhängig vom Gebäudewert betrachtet und kann insbesondere mithilfe geeigneter Bodenrichtwerte sowie der individuellen Eigenschaften des Grundstücks abgeleitet werden.
Dabei kann der konkrete Wert eines Grundstücks vom veröffentlichten Bodenrichtwert abweichen. Unterschiede bei Lage, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung oder weiteren Merkmalen können Anpassungen erforderlich machen. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen werden anschließend im Rahmen des Sachwertverfahrens zusammengeführt.
Was bedeutet Marktanpassung beim Sachwertverfahren?
Ein rein rechnerisch ermittelter Sachwert bildet noch nicht zwingend ab, welche Preise am Immobilienmarkt tatsächlich gezahlt werden. Deshalb wird der vorläufige Sachwert anhand geeigneter Marktdaten an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst. Dabei können insbesondere von Gutachterausschüssen abgeleitete Sachwertfaktoren relevant sein.
Diese Marktanpassung ist ein zentraler Bestandteil des Verfahrens. Sie verhindert, dass eine Immobilie ausschließlich anhand ihrer rechnerischen Substanz betrachtet wird. Denn auch bei vergleichbarer Bausubstanz können Immobilien aufgrund unterschiedlicher Marktbedingungen erheblich verschiedene Werte erreichen.
Welche Bedeutung hat das Sachwertverfahren für den Immobilienverkauf?
Das Sachwertverfahren kann eine wichtige Grundlage für die Bewertung bestimmter Immobilien bilden. Für Eigentümer liefert es eine methodische Einschätzung, die sowohl Grundstück und Gebäudesubstanz als auch die Situation am Immobilienmarkt berücksichtigt. Das kann bei der Vorbereitung eines Verkaufs und der Preisfindung hilfreich sein.
Der errechnete Sachwert sollte jedoch nicht mit einem automatisch erzielbaren Verkaufspreis gleichgesetzt werden. Für die Vermarktung sind zusätzlich aktuelle Nachfrage, Konkurrenzangebote und die individuellen Eigenschaften der Immobilie relevant. Eine fundierte Immobilienbewertung verbindet deshalb Bewertungsmethodik mit der konkreten Marktsituation.
Häufige Fragen zum Thema Sachwertverfahren
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Es kommt insbesondere bei Immobilien infrage, bei denen die bauliche Substanz für die Bewertung eine wichtige Rolle spielt und andere Verfahren nicht vorrangig geeignet sind.
Ist der Sachwert gleich dem Marktwert?
Nicht automatisch. Das Sachwertverfahren berücksichtigt durch die Marktanpassung die Verhältnisse des Grundstücksmarktes, um daraus einen marktgerechten Wert abzuleiten.
Wer ermittelt Sachwertfaktoren?
Sachwertfaktoren werden insbesondere von Gutachterausschüssen aus geeigneten Daten des jeweiligen Grundstücksmarktes abgeleitet.
Werden tatsächliche Baukosten für den Sachwert verwendet?
Nicht einfach in ihrer historischen Höhe. Die Bewertung erfolgt anhand der für das Verfahren vorgesehenen Bewertungsansätze und berücksichtigt unter anderem Alter und Restnutzungsdauer.