Vergleichswertverfahren
Immobilienwert anhand vergleichbarer Verkäufe ermitteln
Das Vergleichswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren zur Immobilienbewertung. Der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks wird dabei aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte beziehungsweise geeigneten Vergleichsdaten abgeleitet. Besonders gut eignet sich das Verfahren, wenn ausreichend ähnliche Immobilienverkäufe aus dem jeweiligen Marktgebiet vorliegen.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines der vorgesehenen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Grundgedanke ist, dass sich der Wert eines Objekts besonders gut anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien beziehungsweise Grundstücke ableiten lässt, die tatsächlich am Markt verkauft wurden.
Dafür werden geeignete Vergleichsfälle herangezogen. Die Immobilien sollten hinsichtlich wertrelevanter Merkmale möglichst gut mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Bestehende Unterschiede können bei der Wertermittlung durch geeignete Anpassungen berücksichtigt werden.
Das Verfahren bildet das tatsächliche Marktgeschehen unmittelbar ab, ist jedoch auf eine ausreichende und geeignete Datengrundlage angewiesen. Gibt es nur wenige vergleichbare Verkäufe oder handelt es sich um eine sehr individuelle Immobilie, kann die Anwendung entsprechend schwieriger sein.
Welche Immobilien eignen sich für das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilienarten, bei denen regelmäßig ausreichend vergleichbare Verkäufe stattfinden. Dazu können beispielsweise Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie – bei geeigneter Datengrundlage – Ein- und Zweifamilienhäuser gehören.
Entscheidend ist weniger die reine Immobilienart als die Qualität der verfügbaren Vergleichsdaten. Bei außergewöhnlichen Gebäuden oder sehr heterogenen Märkten kann es schwieriger sein, ausreichend ähnliche Kaufobjekte zu finden. In solchen Fällen können andere Bewertungsverfahren beziehungsweise zusätzliche Daten für die Wertermittlung geeigneter sein.
Vergleichsimmobilien sollten dem Bewertungsobjekt in den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen möglichst ähnlich sein. Relevant können beispielsweise Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, Ausstattung und Zustand sein. Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Etage oder besondere Ausstattungsmerkmale eine Rolle spielen.
Vollständig identische Immobilien sind in der Praxis selten. Deshalb können Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt sachgerecht berücksichtigt werden. Je größer und besser die verfügbare Datenbasis ist, desto belastbarer kann die Ableitung eines marktgerechten Vergleichswerts ausfallen.
Welche Merkmale müssen Vergleichsobjekte erfüllen?
Woher stammen die Vergleichspreise?
Eine wichtige Datengrundlage für professionelle Immobilienbewertungen sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Notare übermitteln Informationen über Grundstückskaufverträge an die zuständigen Stellen, wodurch tatsächliche Transaktionen des regionalen Immobilienmarktes ausgewertet werden können.
Aus diesen Daten können Gutachterausschüsse verschiedene für die Wertermittlung relevante Informationen ableiten. Öffentlich sichtbare Angebotspreise von Immobilienportalen sind dagegen nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen. Für eine belastbare Bewertung ist dieser Unterschied besonders wichtig.
Welche Rolle spielt die Lage beim Vergleichswertverfahren?
Die Lage gehört zu den wichtigsten wertbeeinflussenden Eigenschaften einer Immobilie. Vergleichspreise aus einer deutlich anderen Lage lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres auf das zu bewertende Objekt übertragen. Selbst innerhalb einer Stadt oder Gemeinde können erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen bestehen.
Neben der großräumigen Lage können auch unmittelbare Eigenschaften des Umfelds relevant sein. Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Grundstücksausrichtung oder störende Einflüsse können die Nachfrage beeinflussen. Für eine fundierte Bewertung sollten Vergleichsdaten deshalb möglichst aus einem tatsächlich vergleichbaren Marktumfeld stammen.
Welche Bedeutung hat das Verfahren beim Immobilienverkauf?
Das Vergleichswertverfahren kann eine wichtige Grundlage für die Preisfindung beim Immobilienverkauf sein. Tatsächlich erzielte Preise ähnlicher Immobilien geben einen guten Hinweis darauf, welches Preisniveau der regionale Markt für vergleichbare Objekte akzeptiert hat.
Für eine professionelle Bewertung reicht es jedoch nicht, lediglich einige aktuelle Immobilienanzeigen miteinander zu vergleichen. Angebotspreise können von späteren Verkaufspreisen abweichen. Neben geeigneten Vergleichsdaten müssen außerdem die individuellen Eigenschaften des Objekts berücksichtigt werden. Gerade in kleineren regionalen Märkten ist deshalb die Qualität der Datengrundlage entscheidend.
Häufige Fragen zum Thema Vergleichswertverfahren
Wann wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?
Es eignet sich besonders, wenn ausreichend geeignete Vergleichskaufpreise beziehungsweise Vergleichsdaten für ähnliche Immobilien oder Grundstücke vorhanden sind.
Sind Immobilienanzeigen geeignete Vergleichspreise?
Angebotspreise können eine Marktbeobachtung unterstützen, entsprechen aber nicht automatisch den tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen und sind daher nicht mit echten Vergleichskaufpreisen gleichzusetzen.
Wer sammelt tatsächliche Immobilienkaufpreise?
Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen und werten Transaktionen des jeweiligen Grundstücksmarktes für die Immobilienbewertung aus.
Ist das Vergleichswertverfahren für jedes Haus geeignet?
Nein. Fehlen ausreichend vergleichbare Transaktionen, können andere Bewertungsverfahren oder ergänzende Bewertungsansätze geeigneter sein.