Hausverkauf mit Notar: Kosten, Ablauf und wichtige Schritte
- Dorian Harmdierks
- 16. März
- 9 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 23. März
Der Verkauf eines Hauses ist für viele Eigentümer ein bedeutender Schritt – finanziell, aber auch organisatorisch. Neben der Suche nach einem passenden Käufer gehört vor allem ein Punkt immer dazu: der Notartermin. In Deutschland kann ein Immobilienverkauf nur dann rechtswirksam abgeschlossen werden, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird. Beim Hausverkauf mit Notar geht es deshalb nicht nur um eine formale Unterschrift, sondern um einen rechtlich abgesicherten Ablauf, der Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützt.
Der Notar übernimmt dabei eine zentrale Rolle. Er erstellt den Kaufvertrag, erklärt die wichtigsten Inhalte und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang später korrekt im Grundbuch eingetragen wird. Wer eine Immobilie verkaufen mit Notar möchte, profitiert deshalb von klaren Abläufen und einer neutralen Begleitung des gesamten Verkaufsprozesses.
Viele Eigentümer stellen sich im Vorfeld auch ganz praktische Fragen: Was kostet ein Notar, welche Aufgaben übernimmt er genau und welche Schritte gehören eigentlich zu einem Hausverkauf beim Notar? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Ablauf funktioniert, welche Kosten entstehen können und worauf Verkäufer besonders achten sollten.
Inhaltsverzeichnis:
1) Was ist ein Notar?
Ein Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und übernimmt in Deutschland eine wichtige Rolle bei rechtlich bedeutsamen Verträgen. Besonders im Immobilienbereich sorgt er dafür, dass Vereinbarungen rechtssicher gestaltet und korrekt abgewickelt werden. Beim Hausverkauf mit Notar ist seine Beteiligung sogar gesetzlich vorgeschrieben (siehe Beitrag "Hausverkauf mit Notarpflicht in Deutschland"). Das bedeutet: Ein Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung wird erst dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wurde.
Der Hintergrund dieser Regelung liegt im hohen Wert und in der rechtlichen Komplexität von Immobiliengeschäften. Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung geht es häufig um große Vermögenswerte und langfristige Verpflichtungen. Deshalb schreibt der Gesetzgeber vor, dass ein neutraler und juristisch geschulter Dritter den Vertrag erstellt, die Inhalte erklärt und die Interessen beider Seiten im Blick behält. Wer eine Immobilie verkaufen mit Notar möchte, profitiert dadurch von einem klar geregelten und rechtssicheren Ablauf.
Wichtig ist dabei auch der Unterschied zu anderen Beteiligten im Verkaufsprozess.
Ein Makler unterstützt in der Regel bei der Vermarktung der Immobilie, organisiert Besichtigungen und begleitet Preisverhandlungen.
Ein Anwalt hingegen vertritt meist die Interessen einer einzelnen Partei.
Der Notar dagegen handelt neutral. Seine Aufgabe ist es, den Kaufvertrag rechtlich korrekt aufzusetzen, beide Parteien über die Inhalte zu informieren und anschließend die notwendigen Schritte für den Eigentumsübergang im Grundbuch einzuleiten.
2) Was macht ein Notar beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf mit Notar übernimmt der Notar mehrere zentrale Aufgaben, die dafür sorgen, dass der Verkauf rechtlich korrekt und transparent abgewickelt wird. Er begleitet den gesamten Prozess rund um den Kaufvertrag und stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Zu Beginn erstellt der Notar den Kaufvertrag auf Grundlage der vereinbarten Konditionen zwischen Käufer und Verkäufer. Dazu gehören unter anderem der Kaufpreis, der Zeitpunkt der Übergabe, Regelungen zu bestehenden Belastungen im Grundbuch sowie wichtige Vereinbarungen zur Kaufpreiszahlung. Da Immobilienverträge zahlreiche rechtliche Details enthalten, sorgt der Notar dafür, dass der Vertrag vollständig und rechtssicher formuliert ist.
Beim eigentlichen Notartermin erklärt der Notar anschließend den gesamten Vertragsinhalt Schritt für Schritt. Käufer und Verkäufer erhalten die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Unklarheiten zu klären, bevor sie den Vertrag unterschreiben. Gerade beim Hausverkauf mit Notar ist dieser Punkt wichtig, damit beide Parteien genau verstehen, welche Vereinbarungen getroffen werden.
Darüber hinaus prüft der Notar das Grundbuch der Immobilie. Dort sind unter anderem der aktuelle Eigentümer, mögliche Grundschulden, Wegerechte oder andere Belastungen eingetragen. Der Notar stellt sicher, dass diese Punkte im Kaufvertrag korrekt berücksichtigt werden und informiert beide Parteien über relevante Einträge.
Schließlich organisiert der Notar auch die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dazu gehört unter anderem die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung, die den Käufer absichert, sowie später die endgültige Umschreibung des Eigentums. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer der Immobilie.
3) Hausverkauf mit Notar: Der Ablauf Schritt für Schritt
Beim Hausverkauf mit Notar folgt der Verkaufsprozess einem klar strukturierten Ablauf. Jeder Schritt ist darauf ausgelegt, Käufer und Verkäufer rechtlich abzusichern und einen reibungslosen Eigentumsübergang zu gewährleisten. Vom ersten Vertragsentwurf bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch übernimmt der Notar eine koordinierende Rolle.
3.1) Vorbereitung des Notartermins
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis und die wichtigsten Rahmenbedingungen geeinigt haben, wird der Notar eingeschaltet. Er sammelt zunächst alle notwendigen Informationen zur Immobilie und erstellt auf dieser Grundlage einen Entwurf des Kaufvertrags.
Dazu gehören beispielsweise Angaben zum Kaufpreis, zur Immobilie selbst, zu bestehenden Grundschulden sowie zum geplanten Übergabetermin. In der Regel erhalten beide Parteien den Vertragsentwurf einige Tage vor dem Notartermin, damit sie ausreichend Zeit haben, den Inhalt zu prüfen.
3.2) Beurkundung des Kaufvertrags
Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und erklärt die wichtigsten Punkte verständlich. Käufer und Verkäufer können dabei jederzeit Fragen stellen oder Änderungen ansprechen.
Erst wenn beide Parteien den Inhalt nachvollziehen können und einverstanden sind, wird der Vertrag unterschrieben. Mit dieser Unterschrift wird der Vertrag notariell beurkundet und der Immobilienverkauf ist rechtlich verbindlich vereinbart.
3.3) Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Diese Eintragung schützt den Käufer, weil sie sicherstellt, dass die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkauft werden kann. Gleichzeitig bereitet sie den späteren Eigentumsübergang vor.
3.4) Kaufpreiszahlung
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder notwendige Genehmigungen – informiert der Notar den Käufer darüber, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.
Diese sogenannte Fälligkeitsmitteilung sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst dann überwiesen wird, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen stimmen.
3.5) Eigentumsumschreibung
Nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell zum neuen Eigentümer der Immobilie. Erst zu diesem Zeitpunkt ist der Hausverkauf rechtlich vollständig abgeschlossen.
4) Was kostet ein Notar beim Hausverkauf?
Viele Eigentümer stellen sich im Zusammenhang mit dem Hausverkauf mit Notar die Frage: Was kostet ein Notar eigentlich? Die gute Nachricht ist, dass die Gebühren in Deutschland klar geregelt sind. Die sogenannten Notar Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Dadurch sind die Gebühren bundesweit einheitlich und nicht frei verhandelbar.
In den meisten Fällen trägt beim Immobiliengeschäft der Käufer die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuch. Für Verkäufer entstehen in der Regel nur dann zusätzliche Kosten, wenn beispielsweise eine bestehende Grundschuld gelöscht werden muss. Trotzdem interessieren sich viele Eigentümer bereits vor dem Verkauf dafür, welche Notar Kosten beim Hauskauf beziehungsweise beim Immobiliengeschäft insgesamt anfallen.
4.1) Notar Kosten Hauskauf
Die Notar Kosten beim Hauskauf hängen direkt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Insgesamt liegen die Kosten für Notar und Grundbuch meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag umfasst unter anderem die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
4.2) Beispielrechnung
Ein Beispiel macht die Größenordnung deutlich:
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
Notarkosten für Kaufvertrag und Beurkundung: ca. 3.000 €
Grundbuchkosten für Vormerkung und Eigentumsumschreibung: ca. 2.000 €
Gesamtkosten für Notar und Grundbuch: etwa 5.000–7.000 €
Diese Notar Kosten beim Hauskauf werden üblicherweise vom Käufer übernommen. Für Verkäufer ist vor allem wichtig zu wissen, dass der Hausverkauf mit Notar durch diese gesetzlich geregelten Gebühren transparent und nachvollziehbar bleibt. Käufer und Verkäufer können sich darauf verlassen, dass die Kosten nach festen Regeln berechnet werden und nicht von einzelnen Notaren frei festgelegt werden.
5) Wie lange dauert ein Hausverkauf beim Notar?
Viele Verkäufer fragen sich, wie lange der Verkauf beim Notar tatsächlich dauert. Der eigentliche Notartermin ist meist schnell erledigt – oft dauert die Beurkundung des Kaufvertrags nur etwa 30 bis 60 Minuten. Der gesamte Zeitraum vom Notartermin bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist jedoch länger. Die Hausverkauf Notar Dauer hängt vor allem von den Abläufen beim Grundbuchamt und den vertraglich vereinbarten Zahlungsfristen ab.
In den meisten Fällen dauert der gesamte Ablauf vom Notartermin bis zur endgültigen Eigentumsübertragung etwa vier bis acht Wochen. Die genaue Immobilienverkauf Notar Dauer kann jedoch variieren – zum Beispiel wenn noch Grundschulden gelöscht werden müssen oder das zuständige Grundbuchamt mehr Zeit für die Bearbeitung benötigt.
Nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Dauer der Grundbuchumschreibung beträgt je nach Region meist einige Wochen. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell zum neuen Eigentümer der Immobilie und der Hausverkauf ist vollständig abgeschlossen.
6) Exkurs: Grundschuld löschen ohne Notar – geht das überhaupt?
Häufig begegnet mir im Rahmen meiner Maklertätigkeit das Thema "Grundschuld löschen ohne Notar". Kann man eine Grundschuld auch ohne Notar löschen lassen? Grundsätzlich gilt: Eine Grundschuld kann nur dann aus dem Grundbuch entfernt werden, wenn der Gläubiger – in der Regel die Bank – eine sogenannte Löschungsbewilligung ausstellt. Diese bestätigt, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde und die Sicherheit im Grundbuch nicht mehr benötigt wird.
In der Praxis wird die Löschung jedoch fast immer über einen Notar abgewickelt. Der Grund liegt darin, dass der Notar die Löschungsbewilligung prüft, den Antrag auf Löschung vorbereitet und anschließend beim Grundbuchamt einreicht. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Unterlagen vollständig sind und die Löschung rechtlich korrekt erfolgt. Gerade im Rahmen eines Immobilienverkaufs ist dieser Schritt wichtig, damit der Käufer die Immobilie frei von alten Belastungen übernehmen kann.
Der Ablauf ist in der Regel klar strukturiert: Zunächst stellt die Bank nach der Rückzahlung des Darlehens die Löschungsbewilligung aus. Diese wird anschließend dem Notar übergeben. Der Notar erstellt daraus den Löschungsantrag und reicht diesen beim Grundbuchamt ein. Nach erfolgreicher Prüfung wird die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt. In vielen Fällen wird dieser Vorgang direkt mit dem Hausverkauf mit Notar kombiniert, sodass die Löschung parallel zum Eigentumsübergang organisiert werden kann.
7) Welche Unterlagen benötigt der Notar beim Hausverkauf?
Damit der Hausverkauf mit Notar reibungslos vorbereitet werden kann, benötigt der Notar verschiedene Unterlagen zur Immobilie und zu den Vertragsparteien. Diese Dokumente dienen als Grundlage für den Kaufvertrag und helfen dabei, alle rechtlichen und technischen Details korrekt festzuhalten. Wenn die Unterlagen frühzeitig vorliegen, kann der Notar den Kaufvertrag deutlich schneller vorbereiten. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:
Grundbuchauszug: Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen wie Grundschulden, Wegerechte oder andere Rechte bestehen.
Energieausweis: Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und informiert Käufer über den energetischen Zustand der Immobilie.
Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen): Dieses Dokument regelt die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten sowie die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Grundrisse der Immobilie: Grundrisse geben einen Überblick über die Raumaufteilung und helfen dabei, die Immobilie im Kaufvertrag eindeutig zu beschreiben.
Unterlagen zur Löschung von Grundschulden: Falls noch eine Finanzierung im Grundbuch eingetragen ist, stellt die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Diese wird anschließend über den Notar beim Grundbuchamt eingereicht, damit die Immobilie frei von alten Belastungen übertragen werden kann.
Diese Unterlagen stellen sicher, dass der Hausverkauf mit Notar rechtlich korrekt vorbereitet wird und alle relevanten Informationen im Kaufvertrag berücksichtigt sind.
Sie planen derzeit, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen und möchten wissen, welche Schritte beim Hausverkauf auf Sie zukommen oder welcher Notar bei uns in der Wesermarsch der Beste ist?
Als regionaler Ansprechpartner unterstütze ich Sie dabei, den Verkaufsprozess optimal vorzubereiten.
FAQs - Häufig gestellt Fragen zum Thema Notar
1) Muss ein Hausverkauf immer über einen Notar erfolgen?
Ja. In Deutschland ist ein Hausverkauf mit Notar gesetzlich vorgeschrieben. Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Ohne diese Beurkundung kann der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich korrekt formuliert ist und beide Parteien den Inhalt vollständig verstehen.
>>> Mehr dazu im Beitrag "Immobilienverkauf mit Notarpflicht"
2) Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
In der Regel übernimmt beim Hausverkauf mit Notar der Käufer die Notarkosten sowie die Gebühren für das Grundbuch. Für Verkäufer entstehen meist nur dann Kosten, wenn beispielsweise eine bestehende Grundschuld gelöscht werden muss oder zusätzliche notarielle Leistungen erforderlich sind.
3) Wie lange dauert ein Hausverkauf beim Notar?
Der eigentliche Notartermin beim Hausverkauf dauert meist nur etwa 30 bis 60 Minuten. Der gesamte Ablauf bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert jedoch häufig vier bis acht Wochen. Die Dauer hängt unter anderem von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts und der Kaufpreiszahlung ab.
4) Was prüft der Notar beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf mit Notar prüft der Notar unter anderem den aktuellen Grundbuchstand, bestehende Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechte sowie die Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Außerdem erstellt er den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind.
5) Kann man ein Haus ohne Notar verkaufen?
Nein. Ein Immobilienverkauf ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass der Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden muss. Erst danach kann der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
6) Welche Unterlagen benötigt der Notar beim Hausverkauf?
Für einen Hausverkauf mit Notar werden verschiedene Unterlagen benötigt, zum Beispiel ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Grundrisse der Immobilie und gegebenenfalls eine Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen. Falls noch eine Finanzierung im Grundbuch eingetragen ist, wird außerdem eine Löschungsbewilligung der Bank benötigt.
7) Wann wird der Kaufpreis beim Hausverkauf bezahlt?
Der Kaufpreis wird nicht direkt beim Notartermin bezahlt. Zunächst wird nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, sendet der Notar eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Erst danach überweist der Käufer den Kaufpreis.
8) Was passiert nach dem Notartermin beim Hausverkauf?
Nach dem Notartermin organisiert der Notar die nächsten Schritte im Verkaufsprozess. Dazu gehören unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Prüfung der Kaufpreiszahlung und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer.
9) Kann eine Grundschuld vor dem Hausverkauf gelöscht werden?
Ja, eine bestehende Grundschuld kann vor dem Verkauf gelöscht werden. Dazu benötigt man eine Löschungsbewilligung der Bank. In den meisten Fällen erfolgt die Löschung über den Notar, der den entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt einreicht.
10) Warum ist der Notar beim Hausverkauf so wichtig?
Der Notar sorgt dafür, dass der gesamte Hausverkauf rechtssicher und transparent abläuft. Er erstellt den Kaufvertrag, erklärt den Vertragsinhalt, prüft das Grundbuch und organisiert die Eigentumsübertragung. Dadurch werden Käufer und Verkäufer gleichermaßen geschützt.
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