Immobilien als Kapitalanlage: Ein kompletter Leitfaden für den ersten Wohnungskauf
- Dorian Harmdierks
- vor 21 Stunden
- 15 Min. Lesezeit
Aktualisiert: vor 2 Stunden
Bei vielen Menschen beginnt in den 30ern Jahren die Frage:
Wie kann ich mein Gehalt heute einsetzen, um mir im Alter ein entspanntes Leben zu ermöglichen?
Auch ich stand vor dieser Frage und habe sie mir mit Immobilien beantwortet. Ein Tagesgeldkonto bringt kaum Zinsen, die Börse fühlt sich manchmal unberechenbar an und auf die gesetzliche Rente kann man nicht mehr als alleinigen Baustein setzen. Es gibt natürlich noch weite Möglichkeiten - Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten sind dabei für mich persönlich aber auf lange Sicht am verlockendsten. Warum?
Sicherer Cashflow durch monatliche Mieteinnahmen
Abbezahlen des Bankkredits durch Mieteinnahmen
passives Einkommen nach Abbezahlen der Immobilie
Nutzung des Leverage-Effekts durch den Einsatz von Fremdkapital
kalkulierbar & krisensicher
Aus meiner Sicht sind Immobilien somit die optimale Kapitalanlage. Der folgende Leitfaden ist für alle, die genau vor dieser Entscheidungen stehen. Wir gehen der Reihe nach durch und schauen uns alle Schritte von der Suche nach der richtigen Wohnung bis zum Gang zum Notar an.
Inhaltsverzeichnis
Immobilien als Kapitalanlage: Warum gerade Immobilien zur Altersvorsorge?
Der Kaufpreisfaktor bei einer Immobilie als Kapitalanlage einfach erklärt
Wie werden Mieteinnahmen bei einer Immobilie als Kapitalanlage versteuert?
Der genaue Ablauf eines Immobilienkaufs – Schritt für Schritt
Die 7 größten Anfängerfehler bei einer Immobilie als Kapitalanlage
1. Immobilien als Kapitalanlage: Warum gerade Immobilien zur Altersvorsorge?
Die gesetzliche Rente wird für viele nicht reichen. Das ist keine düstere Prognose, sondern schlicht Mathematik: Wer heute 32 ist und 40 Jahre lang in die Rentenkasse einzahlt, kann grob mit 45–50 % seines letzten Nettogehalts als Rente rechnen – Tendenz fallend. An sich geht das theoretisch schon, den Lebensstandard muss man auf jeden Fall herunter fahren. Und dabei gibt es einfache Möglichkeiten dem entgegen zu steuern.
Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage schafft etwas, das Finanzexperten passives Einkommen nennen: Monat für Monat fließt Geld aufs Konto, ohne dass man aktiv arbeiten muss Sie. Gleichzeitig tilgen Sie im Idealfall den Kredit mit der Miete Ihres Mieters. Am Ende gehört Ihnen eine schuldenfreie Wohnung, die Ihnen eine Rente verschafft, die Sie sich selbst gebaut haben. Eine Wertsteigerung der Immobilie ist hierfür erstmal nebensächlich.
Ein weiterer Vorteil: Immobilien schützen vor Inflation. Wenn die Preise steigen, steigen in der Regel auch Mieten und Immobilienwerte. Der Kredit bleibt aber nominell gleich.
Rechenbeispiel:
1) Ohne vermieteten Wohnungen
Aktuelles Nettoeinkommen: | 3.500 € / Monat |
Gesetzliche Rente (Annahme 48 % des Nettos): | 1.680 € / Monat |
Monatliche Ausgaben heute (geschätzt): | 2.800 € / Monat |
Versorgungslücke: | -1.120 € / Monat |
= -13.440 € / Jahr |
2) Mit einer vermieteten Wohnung
Kaltmiete (netto, nach Kosten): | +650 € / Monat |
Verbleibende Lücke: | -470 € / Monat |
3) Mit zwei vermieteten Wohnungen
Kaltmiete gesamt (nach Kosten): | +1.300 € / Monat (650 € x 2) |
Versorgungslücke geschlossen: | +180 € Überschuss / Monat |
→ Schon eine einzige Wohnung halbiert die Rentenlücke.
→ Zwei Wohnungen sichern den gewohnten Lebensstandard.
2. Was macht eine gute Immobilie aus?
Nicht jede Immobilie ist eine gute Kapitalanlage. Die wichtigsten Faktoren sind unter anderem:
2.1 Die Lage
Der alte Spruch stimmt noch immer. Eine mittelgroße Wohnung in einer gefragten Lage ist fast immer besser als eine große Wohnung in einer strukturschwachen Region. Was Sie prüfen sollten:
Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Steigende Einwohnerzahlen bedeuten steigende Nachfrage.
Wirtschaftsstruktur: Gibt es große Arbeitgeber, Universitäten, gute Infrastruktur?
Leerstandsquote: Wie schnell werden Wohnungen in diesem Gebiet vermietet?
Mietniveau: Was zahlen Mieter aktuell pro Quadratmeter?
Die Lage ist absolut wichtig, aber auch nicht immer der einzige Punkt. Mehr dazu in meinem Beitrag "Warum Lage, Lage, Lage nicht immer das letzte Wort ist"
2.2 Zustand der Immobilie
Ein Neubau hat weniger Überraschungen, kostet aber mehr. Eine Bestandsimmobilie ist günstiger, kann aber Sanierungsbedarf mitbringen. Lassen Sie sich immer die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen und fragen Sie nach anstehenden Renovierungen im Gemeinschaftseigentum. Unter Umständen kann das aber teuer werden.
Bei älteren Wohnungen können später Kosten für Fenster, Heizung, Elektrik oder das Badezimmer anfallen. Der Vorteil bei vermieteten Immobilien: Viele Sanierungs- und Renovierungskosten lassen sich steuerlich geltend machen und reduzieren dadurch die Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Dazu zählen beispielsweise:
Neue Bodenbeläge
Modernisierung des Badezimmers
Austausch von Fenstern
Neue Heizungsanlage
Malerarbeiten und Renovierungen
Elektrik-Sanierungen
Dach- oder Fassadenarbeiten
Wichtig zu wissen: Werden direkt nach dem Kauf sehr hohe Sanierungskosten investiert, kann das Finanzamt diese unter Umständen nicht mehr als sofort absetzbare Renovierungskosten anerkennen. In diesem Fall müssen die Kosten über viele Jahre abgeschrieben werden.
>>> Quicklink Heizungsgesetz: Informationen zum aktuellen Stand des Heizungsgesetztes 2026
2.3 Wohnungsgröße und Grundriss
Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen (50–80 m²) sind für Kapitalanleger meist die beste Wahl. Sie sind leicht zu vermieten, finden ein breites Mieterpublikum und lassen sich im Notfall auch verkaufen. Sehr kleine Apartments (unter 30 m²) oder sehr große Wohnungen (über 120 m²) sind schwieriger zu vermieten.
3. Muss die Immobilie dort sein, wo ich wohne?
Klares nein! Und das ist eine Frage, die viele zu Beginn falsch beantworten. Als Kapitalanleger kaufen Sie dort, wo die Zahlen stimmen. Das ist nicht zwingend Ihre Heimatstadt. Wenn Sie in einer teuren Großstadt wohnen, kann es durchaus sinnvoller sein, in einer mittelgroßen Stadt mit besserem Kaufpreisfaktor zu investieren. Wichtig ist nur:
Sie sollten die Region kennen oder genau recherchieren
Eine Hausverwaltung vor Ort kann viel Arbeit abnehmen (dazu später mehr)
Die Entfernung spielt im Alltag kaum eine Rolle, wenn Sie gut organisiert sind
Viele erfolgreiche Vermieter besitzen Wohnungen in Städten, die Hunderte Kilometer von ihrem Wohnort entfernt sind. Was zählt, sind Mietrendite und Wertstabilität. Ich selbst hatte schon Kunden, die am Bodensee wohnen, aber aufgrund der guten Bedingungen in der Wesermarsch investieren.
4. Der Kaufpreisfaktor bei einer Immobilie als Kapitalanlage einfach erklärt
Wenn Menschen in der Immobilienbranche vom "Faktor" sprechen, meinen sie den Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger). Er zeigt, wie viele Jahres Nettokaltmieten Sie für eine Immobilie benötigen, bis sie abbezahlt ist. Kurz gesagt: In wie viel Jahren ist die Wohnung abbezahlt und wirft echtes passives Einkommen ab.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres Nettokaltmiete
Beispiel:
Kaufpreis der Wohnung: 200.000 €
Monatliche Nettokaltmiete: 800 €
Jahresnettokaltmiete: 9.600 €
Faktor = 200.000 € ÷ 9.600 = 20,8 ( = 20,8 Jahre)
Damit eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert, sollte Sie einen attraktiven Kaufpreisfaktor aufweisen.
4.1 Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Großstädte wie München, Frankfurt oder Hamburg wirken auf den ersten Blick vielleicht attraktiv, dabei liegen die Faktoren in diesen Städten heute oft bei 35–50, oder sogar mehr. Das macht sie als Kapitalanlage für die meisten uninteressant.
Interessante Städte mit Faktoren um 18–23 finden Sie aktuell zum Beispiel in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen oder manchen westdeutschen Mittelstädten.
Faktor 15–20: Sehr gut. Starke Rendite, oft in B- und C-Lagen.
Faktor 20–25: Gut bis akzeptabel. Typisch für solide Mittelstädte.
Faktor 25–30: Grenzwertig. Nur wenn starkes Wertsteigerungspotenzial vorhanden.
Faktor über 30: Sehr teuer. Selten lohnend, außer in absoluten Top-Lagen.
4.2 Konkretes Beispiel einer Immobilie, die gerade zum Verkauf steht
Ich habe derzeit einige vermietete Objekte im Bestand. Die Vermieter können hier direkt "übernommen" werden, wodurch konkrete Mietpreise bekannt sind. Gerne berate ich Sie hierbei direkt und konkret.
5. Was ist eine gute Region für Kapitalanleger?
Die ideale Anlageregion vereint mehrere Eigenschaften:
Positive Bevölkerungsprognose oder zumindest Stabilität
Gute Infrastruktur (Bahn, Autobahn, Flughafen)
Universitäten oder große Arbeitgeber
Moderates Kaufpreisniveau bei stabiler Mietnachfrage
Niedrige Leerstandsquoten
Konkrete Beispiele für "B-Städte", die Kapitalanleger derzeit interessant finden (ohne Gewähr – Märkte ändern sich):
Alle Städte bei uns in der Wesermarsch
Leipzig, Halle, Chemnitz – günstige Kaufpreise, wachsende Nachfrage
Magdeburg, Erfurt, Dessau – solide Renditen, staatliche Arbeitgeber
Kassel, Bochum, Dortmund – westdeutsche Mittelstädte mit vertretbaren Faktoren
Tipp: Schauen Sie sich den Wohnungsmarktbericht Ihrer Zielstadt an. Viele Kommunen und Gutachterausschüsse veröffentlichen diese kostenlos online.
6. Eigenkapital und Finanzierung – wie genau läuft das ab?
6.1 Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Faustregel lautet: 20–30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten belaufen sich je nach Bundesland auf etwa 9–12 % des Kaufpreises und umfassen:
Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
Notarkosten: ca. 1,5–2 %
Grundbucheintrag: ca. 0,5 %
Maklerprovision: 0–3,57 % (seit 2020 meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)
Kaufpreis: | 200.000 € |
Kaufnebenkosten (ca. 10 %): | 20.000 € |
Gesamtaufwand: | 220.000 € |
Empfohlenes Eigenkapital (30 % des Kaufpreises + Nebenkosten): | ~80.000 € |
Finanzierungsbedarf: | ~140.000 € |
Monatliche Rate bei 2,8 % Zins / 2 % Tilgung (4,8 %) | ~560 € |
Monatliche Mieteinnahme (kalt): | 800 € |
Monatlicher Überschuss (brutto): | +240 € |
Das Beispiel ist sehr vereinfacht und soll erstmal das Prinzip verdeutlichen. Nicht berücksichtigt sind laufende Kosten wie nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, Reparaturen oder mögliche Leerstände.
Grundsätzlich sind Immobilienfinanzierungen auch mit weniger Eigenkapital möglich. Für Einsteiger ist jedoch ein solider Eigenkapitalanteil oft sinnvoller, da die monatliche Belastung sinkt und mehr finanzieller Puffer vorhanden ist.
Im besten Fall zahlt Ihr Mieter also Ihren Kredit und Sie legen sogar noch etwas drauf. Das nennt man dann einen positiven Cashflow.
6.2 Wie realistisch ist ein Kredit?
Sehr realistisch, wenn Sie folgende Grundvoraussetzungen mitbringen:
Festes Einkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag oder nachgewiesene Selbstständigkeit über 2–3 Jahre)
Positive SCHUFA-Auskunft
Ausreichend Eigenkapital (s. o.)
Keine hohen bestehenden Verbindlichkeiten
Banken schauen sich bei Immobilien als Kapitalanlage besonders die Mieteinnahmen an. Sie rechnen sie teilweise als Einkommen an, was Ihre Kreditwürdigkeit verbessert.
Bei uns in der Wesermarsch bewerten Banken manchmal etwas anders als zum Beispiel in Großstädten. Genauere Infos finden Sie hierzu in einem gesonderten Beitrag mit Video: >>> Zum Beitrag
6.3 Wie gehen Sie vor? Anruf oder Termin?
Beides ist möglich – aber hier ist der sinnvolle Ablauf:
Starten Sie mit einem Online-Vergleich über Portale wie Dr. Klein, Interhyp oder Check24. Das gibt Ihnen einen ersten Überblick über aktuelle Konditionen.
Danach: Termin bei einem unabhängigen Finanzierungsvermittler (kostenfrei, da er Provision von der Bank erhält). Er kann bei über 400 Banken anfragen.
Parallel: Hausbank nicht vergessen. Manchmal gibt es dort Sonderkonditionen für Bestandskunden. Auch ein gutes Verhältnis zu seinem Bankberater kann helfen, da manchmal mehr Spielräume vorhanden
Wichtig: Lassen Sie Ihren Schufa-Score nicht durch zu viele Anfragen beschädigen. Nutzen Sie zunächst Konditionsanfragen statt Kreditanfragen.
7. Wie werden Mieteinnahmen bei einer Immobilie als Kapitalanlage versteuert?
Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in Ihrer jährlichen Steuererklärung angegeben werden (Anlage V). Das Gute: Sie dürfen viele Kosten gegenrechnen.
7.1 Was wird besteuert?
In Deutschland gibt es insgesamt 7 Einkünfte, die besteuert werden müssen:
Die Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie zählen in dem Fall zu "6. Einküfte aus Vermietung und Verpachtung" . Versteuert wird dabei allerdings nicht die Gesamtmiete, sondern der Überschuss. Der Gewinn wird dann zu Ihren Gesamteinkünften dazu gezählt und dementsprechen mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Mieteinnahmen - absetzbare Kosten = zu versteuernder Gewinn.
7.2 Was können Sie von der Steuer absetzen?
Kreditzinsen (nicht die Tilgung!)
Gebäude-AfA (Abschreibung): 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises
Hausgeld (Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage anteilig)
Grundsteuer
Versicherungen
Reparaturen und Instandhaltungskosten
Steuerberaterkosten, Fahrtkosten
Rechenbeispiel:
Mieteinnahmen p.a.: | 9.600 € (12 Monate * 800 € Kaltmiete) |
- Kreditzinsen: | -3.920 € |
- AfA (2 % auf 150.000 € Gebäude): | -3.000 € |
- Hausgeld (nicht umlegbar): | -1.200 € |
- Reparaturen, Sonstiges: | -500 € |
Zu versteuernder Gewinn: | 980 € |
Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz: | ~343 € |
Wichtig: Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist). Das ist ein enormer Vorteil gegenüber anderen Anlageformen.
8. Kaltmiete, Warmmiete und Nebenkosten
Kaltmiete = die reine Miete ohne Nebenkosten. Sie gehört Ihnen als Eigentümer.
Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, etc.).
Die Betriebskosten werden auf den Mieter umgelegt und sind sogenannte durchlaufende Posten. Sie zahlen sie vor und rechnen jährlich ab.
Als gibt allerdings auch Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Als Vermieter tragen Sie die Kosten, die nicht umlagefähig sind, selbst:
Verwaltungskosten (Hausverwaltung)
Instandhaltungsrücklage (Teil des Hausgelds)
Leerstandskosten, wenn die Wohnung nicht vermietet ist
Grundsteuer (sofern nicht auf Mieter umgelegt, was Sie in den meisten Fällen können)
9. Welche laufenden Kosten habe ich als Eigentümer?
Nach dem Kauf einer Immobilie entstehen laufende Kosten, die bei der Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden sollten. Dazu zählen:
Hausgeld / Wohngeld (Hausverwaltung, Gebäudeversicherung, Reinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Heizkosten, Wasser, Müll, Rücklagenzuführung)
Instandhaltungsrücklagen
Reparaturen und Sanierungen
Grundsteuer
evtl. Steuerberater oder Buchhaltung
Es können natürlich Kosten für Leerstand oder Mietausfälle oder mögliche Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen hinzukommen. Einige der laufenden Kosten können auf den Mieter umgelegen werden, andere wiederum nicht.
Nachfolgend eine Übersicht der typischen jährlichen Kosten für eine 60-m²-Wohnung:
Kostenart | Betrag (ca.) |
1) Hausgeld | 150–300 € / Monat (ca. 60% auf Mieter umlegbar) |
2) Instandhaltungsrücklage (eigene für Wohnung) | ca. 5–10 € / m² / Jahr (300–600€ / Jahr) |
3) Reparaturen und Sanierungen | ca. 100–200 € / Jahr (stark von Alter und Zustand abhängig |
4) Grundsteuer | 300–600 € / Jahr |
5) Steuerberater | 300–600 € / Jahr |
Zusatz Hausgeld: Das Hausgeld (auch Wohngeld) ist eine monatliche Vorauszahlung von Eigentümern an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), von der Mieter nur die umlegbaren Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (z.B. Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister) via Nebenkostenabrechnung tragen. Nicht umlagefähig sind Verwaltergebühren und die Instandhaltungsrücklage. Etwa 60% des Hausgeldes sind im Schnitt ca. umlagefähig.
Fazit: Planen Sie als grobe Daumenregel 2–3 € / Quadratmeter pro Monat als nicht umlagefähige Eigentümerkosten ein, was bei einer 60-m²-Wohnung 120–180 € / monatlich entspricht.
10. Der genaue Ablauf eines Immobilienkaufs – Schritt für Schritt
Schritt 1: Finanzierungsrahmen klären
Bevor Sie auch nur eine Anzeige ernsthaft anschauen: Sprechen Sie mit einem Finanzierungsvermittler. So wissen Sie, was Sie sich leisten können und können bei Besichtigungen schnell und sicher handeln.
Schritt 2: Suche und Besichtigungen
Nutzen Sie Portale wie Immobilienscout24, Immonet und Kleinanzeigen. Sprechen Sie auch direkt mit Maklern in der Zielregion, viele gute Objekte kommen nie online. Bei der Besichtigung: immer Protokolle der Eigentümerversammlung (letzte 3 Jahre), Teilungserklärung und Wirtschaftsplan anfordern.
Schritt 3: Kaufpreisverhandlung
Viele Angebote haben Verhandlungsspielraum von 5–10 %. Zeigen Sie sich als ernsthafter, finanzierungsfähiger Käufer. Dadurch bekommen Sie Verhandlungsmacht. Fragen Sie nach dem Baujahr, letzten Renovierungen und dem Energieausweis.
Schritt 4: Finanzierungszusage
Mit dem vereinbarten Kaufpreis gehen Sie zu Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsvermittler. Die Bank bewertet die Immobilie selbst und entscheidet über den Kredit. Bei positiver Entscheidung erhalten Sie eine schriftliche Finanzierungszusage.
Schritt 5: Notartermin
Der Kaufvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (siehe auch "Notarpflicht beim Immobilienkauf in Deutschland". Der Notar wird in Deutschland vom Käufer ausgesucht und (meistens) bezahlt.
Kosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintrag zusammen
Ablauf: Der Notar liest den Vertrag vor, beide Parteien unterschreiben. Vorher erhalten Sie den Entwurf mindestens 14 Tage vorab.
Zahlung: Erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch überweisen Sie den Kaufpreis.
Schritt 6: Eigentumsübergang
Nach Zahlung und Eintragung im Grundbuch sind Sie offiziell Eigentümer. Nun folgt die Schlüsselübergabe.
Schritt 7: Vermietung
Jetzt kommt das Vermieten. Inserieren Sie auf Immobilienscout24 oder Kleinanzeigen, wählen Sie Mieter sorgfältig aus (Selbstauskunft, Einkommensnachweis, SCHUFA), und schließen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag ab. Viele Vermieter nutzen dafür Vorlagen des Deutschen Mieterbunds (Zur Vorlage) oder beauftragen einen Verwalter.
11. Brauche ich eine Hausverwaltung?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung sind Sie automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), welche in der Regel bereits eine professionelle Hausverwaltungie besitzt. Ihren Anteil bezahlen Sie über das Hausgeld.
Zusätzlich können Sie eine Mietverwaltung (auch: Sondereigentumsverwaltung) beauftragen. Diese kümmert sich um alles rund um Ihren Mieter: Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Kommunikation. Kosten: ca. 25–60 € pro Monat pro Wohnung. Für Fernanleger ist das oft sehr empfehlenswert.
12. Rendite und Cashflow: Was bleibt am Ende wirklich übrig?
Bei der Kapitalanlage ist das Hauptaugenmerk natürlich die Rendite. Wie viel Geld erwirtschaftet meine Investition und wie sieht der monatliche Geldstrom, auch "Cashflow", aus. Nachfolgend eine Cashflow Beispielrechnung mit den Daten für eine 60-m² Immobilie in Nordenham:
Kaufpreis: | 200.000 € |
Nebenkosten (10 %): | 20.000 € (Gesamt: 220.000 €) |
Eigenkapital: | 80.000 € |
Finanzierung: | 140.000 € |
Die Immobilie wird mit einem Kredit finanziert:
Zins: 2,8 %
Tilgung: 2 %
Laufzeit: 21 Jahre
Monatliche Rate: 4,8% von 140.000 € = 6.720 € / Jahr = 560 € / Monat Kreditbelastung
Mieteinnahmen (kalt): | 800 € |
- Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil): | -120 € |
- Rücklage eigene Kasse: | -50 € |
- Verwaltung: | -40 € |
= verfügbar nach Kosten: | 590 € |
- Kreditrate: | -560 € |
= monatlicher Überschuss (brutto): | +30 € |
Das sieht auf den ersten Blick nach wenig aus. Doch es geht in erster Linie nicht um einen positiven Cashflow, sondern darum, dass jede Kreditrate Ihren Kredit tilgt und Sie so nebenbei Vermögen aufbauen!
Nach 21 Jahren ist die Wohnung schuldenfrei, komplett von Ihrem Mieter abbezahlt und Sie erhalten 800 € Kaltmiete (passives Einkommen) monatlich, was fast 10.000 € im Jahr entspricht.
Aus 80.000 € Eigenkapital entsteht ein Vermögenswert von 200.000 €, welcher nach 21 Jahren automatisch fast 10.000 € jährliches passives Einkommen generiert. Eine sehr wahrscheinliche Wertsteigerung der Immobilie + eine 99% sichere Steigerung der monatlichen Kaltmiete durch die Inflation außen vor gelassen.
13. Die 7 größten Anfängerfehler bei einer Immobilie als Kapitalanlage
Kaufnebenkosten sind in der Regel kein Kredit-Anteil. Banken finanzieren sie in der Regel nicht – Sie benötigen sie aus eigener Tasche.
Leerstand einkalkulieren. Plane mit 1–2 Monaten Leerstand pro Jahr. Das entspricht ca. 8 % der Jahreskaltmiete als Puffer.
Instandhaltungsrücklage aufbauen. Auch wenn die WEG eine hat, sollten Sie privat 5–10 € pro m² pro Jahr zurücklegen.
Mietrechtskenntnisse auffrischen. Als Vermieter sind Sie für vieles verantwortlich – Informieren Sie sich oder holen Sie sich rechtliche Unterstützung.
Steuerberater von Anfang an einbinden. Ein guter Berater spart mehr, als er kostet.
Spekulationsfrist beachten. Halte die Immobilie mindestens 10 Jahre, um Gewinne steuerfrei zu realisieren.
Nutzen Sie die Inflation. Immobilien sind wahrscheinlich der einzige Bereich, bei dem man von der Inflation profitiert. Während die Mieten steigen, bleiben die festgesetzten Zinsen und Tilgungsraten gleich.
Fazit: Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Auf jeden Fall! ... wenn Sie es mit Bedacht angehen. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist kein passives Geldverdienen aus dem Nichts, aber sie ist ein mächtiges Instrument, um Vermögen aufzubauen und sich im Alter abzusichern.
Die Formel für Erfolg ist einfach: gute Lage, vertretbarer Kaufpreisfaktor, solide Finanzierung, sorgfältige Mieterauswahl und ein bisschen Geduld. Mit 32 zu starten ist zum Beispiel ein ausgezeichneter Zeitpunkt. Sie haben Zeit, Fehler zu korrigieren, und jahrzehntelang Zeit, von Ihrer Investition zu profitieren. Doch auch ein späterer Einstieg ist natürlich absolut sinnvoll.
Sie haben Fragen oder möchten wissen, welche Objekte gerade auf dem Markt interessant sind? Gerne helfe ich Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen. Mit ehrlicher Beratung und echtem Marktverständnis.
Dorian Harmdierks
(Inhaber Meerluft Immobilien)
Telefon: 0174 / 388 1960
Anschrift:
Ringstr. 5
26935 Stadland
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Immobilie als Kapitalanlage
1. Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in der Wesermarsch überhaupt?
Ja – wenn die Zahlen stimmen und Sie langfristig denken. Die Wesermarsch bietet im Niedersachsenvergleich günstige Einstiegspreise: Eine 60-m²-Wohnung ist bereits ab rund 130.000–150.000 € zu bekommen. Die Bruttomietrendite liegt laut LzO-Wohnmarktbericht 2024 in Nordenham bei 5,5 % und in Brake bei bis zu 5,9 % – Werte, die viele teurere Städte nicht erreichen. Wer bereit ist, einen kleinen negativen Cashflow in den ersten Jahren zu tragen und dafür konsequent Vermögen aufzubauen, ist in der Region gut aufgestellt.
2. Was kostet eine Wohnung als Kapitalanlage in Stadland oder Nordenham?
In Stadland liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen aktuell bei rund 2.200 €/m², in Nordenham bei etwa 1.720 €/m² (Bestandswohnungen, Stand 2024/2025). Eine 60-m²-Wohnung kostet damit zwischen ca. 103.000 € und 145.000 €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von rund 10–11 % in Niedersachsen (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar ca. 1,5–2 %, Grundbuch ca. 0,5 %, ggf. Makler). Insgesamt sollten Sie mit einem Gesamtaufwand von ca. 115.000–160.000 € rechnen.
3. Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in der Wesermarsch?
Als Faustregel gilt: mindestens 20–30 % des Kaufpreises plus die gesamten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Bei einer 130.000-€-Wohnung in der Region bedeutet das rund 40.000–54.000 € Eigenkapital. Die Nebenkosten (ca. 13.000–14.000 €) sollten Sie in jedem Fall selbst tragen, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, bekommt zwar oft noch einen Kredit, zahlt aber deutlich schlechtere Zinsen.
4. Welche Mietrendite kann ich in der Wesermarsch erwarten?
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) liegt in der Wesermarsch je nach Lage und Objekt zwischen 3 % und 5,9 %. Am höchsten ist sie aktuell in Brake (5,9 %) und Nordenham (5,5 %), etwas niedriger in Berne und Lemwerder (4,4 %) und Butjadingen (3 %). Die Nettomietrendite nach allen Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklage) liegt realistischerweise 1–2 Prozentpunkte darunter. Wichtig: Durch die Abschreibung (AfA) wird die steuerliche Belastung in den ersten Jahren deutlich reduziert.
5. Kann ich als Eigenkapital meine eigene Immobilie oder ein Grundstück einsetzen?
Ja, das ist möglich. Wer bereits eine abbezahlte oder teilweise abbezahlte Immobilie besitzt, kann diese als Sicherheit für ein neues Darlehen einsetzen – das nennt sich Beleihung. Die Bank bewertet den Beleihungswert Ihrer Bestandsimmobilie und rechnet einen Teil davon als Eigenkapitalersatz an. Das Verfahren ist gängig, erfordert aber eine individuelle Prüfung durch die Bank. Sprechen Sie dazu am besten direkt mit einem Finanzierungsberater.
6. Muss ich als Vermieter in der Nähe der Immobilie wohnen?
Nein. Viele Kapitalanleger vermieten Wohnungen in Regionen, die weit von ihrem eigenen Wohnort entfernt sind. Für die Wesermarsch gilt: Wer vor Ort einen zuverlässigen Ansprechpartner hat – sei es ein lokaler Makler, eine Hausverwaltung oder ein Handwerker seines Vertrauens – kann die Immobilie problemlos aus der Ferne verwalten. Meerluft Immobilien unterstützt Sie als lokaler Partner dabei.
7. Wie werden Mieteinnahmen in der Wesermarsch steuerlich behandelt?
Genauso wie überall in Deutschland: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V der Steuererklärung) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Absetzbar sind unter anderem Kreditzinsen, die Gebäudeabschreibung (AfA: 2 % p.a. auf den Gebäudewert), Hausgeld-Anteile, Reparaturen und Verwaltungskosten. Gerade in den ersten Jahren gleichen Zinsen und AfA einen Großteil der Mieteinnahmen aus – die effektive Steuerlast ist dann oft sehr gering. Ein Steuerberater lohnt sich hier fast immer.
8. Was kostet ein Notar beim Immobilienkauf und wer zahlt ihn?
Der Notar wird in Deutschland grundsätzlich vom Käufer ausgesucht und bezahlt. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und betragen rund 1–1,5 % des Kaufpreises – inklusive Grundbucheintragung. Bei einem Kaufpreis von 130.000 € fallen also ca. 1.300–1.950 € an. Der Notar ist neutral: Er beurkundet den Vertrag, prüft ihn aber nicht auf wirtschaftliche Sinnhaftigkeit. Lassen Sie den Vertragsentwurf daher vorab von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, wenn Sie unsicher sind.
9. Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis – sie gibt einen schnellen ersten Überblick. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich alle laufenden Kosten ab: Hausgeld (nicht umlegbare Anteile), Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Versicherungen. In der Praxis liegt die Nettomietrendite meist 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Für eine realistische Bewertung einer Kapitalanlage sollten Sie immer mit der Nettomietrendite rechnen.
10. Kann ich Verluste aus Vermietung steuerlich geltend machen?
Ja – und das ist einer der großen steuerlichen Vorteile einer Immobilieninvestition. Wenn Ihre absetzbaren Kosten (Zinsen, AfA, Hausgeld, Reparaturen etc.) die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften – zum Beispiel Ihrem Gehalt – verrechnet werden und senkt so Ihre gesamte Einkommensteuerbelastung. Gerade in den ersten Jahren einer Finanzierung, wenn die Zinslast noch hoch ist, ist dieser Effekt besonders spürbar.
11. Wie viele Immobilien brauche ich, um von Mieteinnahmen leben zu können?
Das hängt von Ihren monatlichen Ausgaben und dem Nettomietertrag pro Objekt ab. Als grobe Orientierung: Wenn eine schuldenfreie 60-m²-Wohnung monatlich 800 € Nettokaltmiete einbringt und Sie 2.000 € pro Monat zum Leben brauchen, wären das rechnerisch rund 2–3 schuldenfreie Wohnungen. Der Weg dorthin führt über konsequentes Reinvestieren: Jede abbezahlte Wohnung kann als Sicherheit für die nächste Finanzierung genutzt werden. Viele Privatinvestoren bauen ihr Portfolio über 20–30 Jahre schrittweise auf.
12. Wie viel Prozent des Kaufpreises sollte ich jährlich für Instandhaltung einplanen?
Als Faustregel empfehlen Experten die sogenannte Peterssche Formel: Jährlich sollten etwa 1–1,5 % des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage angespart werden. Bei einem Kaufpreis von 130.000 € wären das 1.300–1.950 € pro Jahr bzw. rund 108–163 € pro Monat. Hinzu kommt die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die im Hausgeld enthalten ist. Beide Puffer schützen Sie vor unerwarteten Reparaturkosten.
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