Bodenrichtwerte Wesermarsch 2026: Was Ihr Grundstück in Nordenham, Brake & Stadland wert ist
Was ist mein Grundstück eigentlich wert? Diese Frage höre ich als Immobilienmakler in der Wesermarsch fast jede Woche. Die kurze Antwort: Den ersten und wichtigsten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte in der Wesermarsch liegen 2026 im Schnitt zwischen rund 64 €/m² in Stadland und gut 100 €/m² in Lemwerder und Jade. In Nordenham und Brake bewegen sie sich im Mittel um die 95 €/m², in sehr guten Lagen aber auch deutlich darüber.
Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, was der Boden unter Ihrem Haus ungefähr wert ist. Was Ihr Grundstück am Markt tatsächlich bringt, ist eine zweite Frage.
In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, was hinter den Bodenrichtwerten steckt, wie Sie den Wert für Ihr Grundstück kostenlos abrufen, wie sich die Werte in Nordenham, Brake, Stadland, Butjadingen und den anderen Orten der Wesermarsch entwickelt haben und warum der Bodenrichtwert allein noch keinen Verkaufspreis ergibt. Mit Beispielrechnung und den häufigsten Fragen aus meinen Beratungsgesprächen.
Inhaltsverzeichnis
1. Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in Euro pro Quadratmeter. Er gilt nicht für ein einzelnes Grundstück, sondern für eine Bodenrichtwertzone, also ein Gebiet mit ähnlicher Lage, Nutzung und Bebauung. Gesetzlich geregelt ist das in § 196 Baugesetzbuch.
Ermittelt werden die Werte von unabhängigen Gutachterausschüssen. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder notarielle Kaufvertrag über ein Grundstück geht in Kopie an den Gutachterausschuss. Aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen wird für jede Zone ein Durchschnittswert für ein typisches Musterstück abgeleitet.
1.1 Bodenwert, nicht Hauswert
Wichtig ist eine Besonderheit: Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf den Boden, so als wäre das Grundstück unbebaut. Haus, Garage, Garten oder Carport sind darin nicht enthalten. Wer den Wert seiner ganzen Immobilie wissen möchte, braucht deshalb zusätzlich eine Bewertung des Gebäudes, etwa über das Sachwertverfahren.
1.2 Wie oft werden Bodenrichtwerte in Niedersachsen aktualisiert?
Das Baugesetzbuch schreibt eine Ermittlung mindestens alle zwei Jahre vor. In Niedersachsen werden die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt und in den ersten Monaten des Jahres veröffentlicht. Die aktuellen Werte haben also den Stichtag 01.01.2026, die nächsten folgen zum 01.01.2027.
2. Bodenrichtwerte Wesermarsch 2026: Die Orte im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt die Bodenrichtwerte Wesermarsch 2026, also die durchschnittlichen Werte für Wohn- und Mischbauflächen in den Städten und Gemeinden des Landkreises zum Stichtag 01.01.2026. Die Werte sind Mittelwerte über alle Zonen eines Ortes, ausgewertet auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse.
Ort | Ø Bodenrichtwert 2026 | Spanne der Zonen | Vorjahr 2025 |
Lemwerder | 105 €/m² | 40–270 €/m² | 95 €/m² (+10,5 %) |
Jade | 100 €/m² | 40–165 €/m² | 90 €/m² (+11,1 %) |
Brake | 96 €/m² | 19–220 €/m² | 92 €/m² (+4,3 %) |
Nordenham | 95 €/m² | 11–400 €/m² | k. A. |
Elsfleth | 85 €/m² | 19–135 €/m² | 75 €/m² (+13,3 %) |
Butjadingen | 84 €/m² | 40–140 €/m² | 74 €/m² (+13,5 %) |
Berne | 83 €/m² | 38–140 €/m² | 75 €/m² (+10,7 %) |
Ovelgönne | 73 €/m² | 40–100 €/m² | 60 €/m² (+21,7 %) |
Stadland | 64 €/m² | 11–100 €/m² | 52 €/m² (+23,1 %) |
Quelle: Auswertung von bodenrichtwerte-deutschland.de auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte 2026 (dl-de/by-2-0). Gerundete Durchschnittswerte, keine verbindliche Auskunft.
2.1 Was die Zahlen zeigen
Fast überall steigen die Werte wieder. Nach dem Rückgang im Jahr 2022 und zwei eher ruhigen Jahren haben die Bodenrichtwerte in den meisten Gemeinden 2026 um 10 bis über 20 Prozent zugelegt.
Lemwerder und Jade liegen vorn. Bei Lemwerder dürfte die Nähe zu Bremen eine große Rolle spielen.
Nordenham hat die größte Spreizung. Zwischen einfachen Randlagen und gefragten Lagen liegen hier Welten. Ein Durchschnittswert hilft bei Ihrem konkreten Grundstück deshalb nur begrenzt.
Stadland und Ovelgönne holen auf. Hier sind die Werte niedriger, aber prozentual am stärksten gestiegen.
2.2 Warum die Spanne innerhalb eines Ortes so groß ist
Die niedrigsten Werte von 11 bis 20 €/m² betreffen meist Randzonen, Außenbereiche oder Gebiete mit besonderen Einschränkungen. Die Spitzenwerte findet man dagegen in zentralen, gut erschlossenen Wohnlagen. In der Praxis heißt das: Zwei Grundstücke in derselben Stadt können sich beim Bodenwert pro Quadratmeter um ein Vielfaches unterscheiden. Entscheidend ist immer die Zone, in der Ihr Flurstück liegt.
3. Bodenrichtwert abrufen: So finden Sie den Wert für Ihr Grundstück
In Niedersachsen sind die Bodenrichtwerte frei zugänglich. Sie brauchen dafür weder einen Antrag noch eine Gebühr.
Öffnen Sie das Portal BORIS Niedersachsen.
Suchen Sie Ihr Grundstück über die Adresse, die Gemeinde oder das Flurstückskennzeichen. Alternativ zoomen Sie direkt in die Karte.
Klicken Sie in Ihre Zone. Sie sehen den Bodenrichtwert in €/m² und die Merkmale des Musterstücks, zum Beispiel Art der Nutzung, Grundstücksgröße und Erschließungszustand.
Drucken Sie bei Bedarf den amtlichen Auszug aus. Er enthält auch die Legende mit den Erläuterungen.
Wer lieber persönlich fragt, kann sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wenden, die für die Wesermarsch beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) in Oldenburg sitzt. Nach § 196 BauGB hat jeder ein Recht auf Auskunft über die Bodenrichtwerte.
4. So berechnen Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks
Die Grundformel ist einfach: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = vorläufiger Bodenwert. Ganz so einfach ist es in der Praxis aber selten, denn Ihr Grundstück weicht meist in einigen Punkten vom Musterstück der Zone ab.
4.1 Beispielrechnung aus Brake
Nehmen wir ein Einfamilienhaus-Grundstück in Brake mit 900 m². Die Bodenrichtwertzone weist 110 €/m² aus, das Musterstück ist aber nur 700 m² groß.
Schritt | Rechnung | Ergebnis |
Vorläufiger Bodenwert | 900 m² × 110 €/m² | 99.000 € |
Anpassung an die Größe (Beispiel: −8 %) | 99.000 € × 0,92 | 91.080 € |
Bodenwert gerundet | rund 91.000 € |
Warum der Abschlag? Größere Grundstücke kosten pro Quadratmeter meist etwas weniger als kleine. Für solche Abweichungen veröffentlichen die Gutachterausschüsse sogenannte Umrechnungskoeffizienten. Der Wert von 8 % ist hier nur ein Beispiel, die genauen Faktoren hängen von der Region und der Grundstücksart ab.
4.2 Diese Faktoren verändern den Bodenwert
Grundstücksgröße und -zuschnitt (sehr tiefe oder schmale Grundstücke)
Erschließungszustand und offene Erschließungsbeiträge
Bebaubarkeit laut Bebauungsplan oder § 34 BauGB
Eingetragene Baulasten und Rechte Dritter im Grundbuch
Besonderheiten der Marsch, zum Beispiel Baugrund, Gräben und Deichnähe
Ecklage, Ausrichtung und Lärm durch Straße oder Gewerbe
5. Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkaufspreis
Hier liegt der häufigste Denkfehler, den ich bei Eigentümern in Nordenham, Brake und Stadland erlebe. Der Bodenrichtwert ist ein Rückblick: Er basiert auf Kaufpreisen aus dem Vorjahr und wird für eine ganze Zone gemittelt. Der Markt von heute kann davon abweichen, nach oben wie nach unten.
Bei bebauten Grundstücken entscheidet zusätzlich der Wert des Gebäudes. Bei älteren Häusern kann der Boden sogar den größten Teil des Gesamtwerts ausmachen. Mehr dazu in meinem Beitrag Wann das Grundstück mehr wert ist als das Haus.
Angebotspreise auf Portalen liegen oft deutlich über den Bodenrichtwerten, weil sie Wunschpreise und keine tatsächlich gezahlten Preise sind. Warum Online-Werte in unserer Region oft danebenliegen, lesen Sie hier.
Banken rechnen meist vorsichtiger und nutzen den Bodenrichtwert als Untergrenze für ihre Beleihung.
6. Bodenrichtwert und Grundsteuer in Niedersachsen
Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert in Niedersachsen auch für die Grundsteuer eine Rolle. Das Land nutzt das sogenannte Flächen-Lage-Modell. Neben den Flächen von Grundstück und Gebäude fließt ein Lage-Faktor ein: Er setzt den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert Ihrer Gemeinde und wird mit einem Exponenten von 0,3 gedämpft. Liegt Ihr Grundstück über dem Gemeindeschnitt, steigt die Grundsteuer leicht, liegt es darunter, sinkt sie. Für den Verkaufswert Ihrer Immobilie ist die Grundsteuer dagegen nicht maßgeblich.
7. Mein Rat als Immobilienmakler in der Wesermarsch
Schauen Sie sich den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks unbedingt an. Er ist kostenlos, amtlich und gibt Ihnen eine solide erste Orientierung. Aber verlassen Sie sich beim Verkauf nicht allein darauf. Gerade in der Wesermarsch erlebe ich immer wieder, dass Häuser in derselben Straße sehr unterschiedliche Preise erzielen, weil Zustand, Grundstückszuschnitt, Baulasten oder einfach die Nachfrage im jeweiligen Moment den Ausschlag geben.
Ein typisches Beispiel, gerade bei großen Grundstücken auf dem Land: Wer den Bodenrichtwert einfach mit der gesamten Fläche multipliziert, kommt schnell auf einen stolzen Bodenwert. Liegt aber ein Teil des Grundstücks im Außenbereich und ist nicht bebaubar, gilt für diesen Teil ein deutlich niedrigerer Wert. Solche Details entscheiden schnell über fünfstellige Beträge.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Nordenham, Brake, Stadland oder der übrigen Wesermarsch heute wirklich wert ist? Ich erstelle Ihnen gern eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung auf Basis aktueller Verkaufspreise vor Ort.
Fazit: Bodenrichtwerte in der Wesermarsch richtig nutzen
Die Bodenrichtwerte in der Wesermarsch sind 2026 in fast allen Gemeinden spürbar gestiegen und liegen im Schnitt zwischen etwa 64 und 105 €/m². Über BORIS Niedersachsen können Sie den Wert für Ihr Grundstück in wenigen Minuten kostenlos abrufen. Für eine realistische Einschätzung, was Ihre Immobilie beim Verkauf bringt, braucht es aber mehr: die Anpassung an Ihr konkretes Grundstück, die Bewertung des Gebäudes und den Blick auf den aktuellen Markt vor Ort.
Wenn Sie dabei Unterstützung möchten, melden Sie sich gern über mein Kontaktformular oder schauen Sie auf meiner Seite als Immobilienmakler in der Wesermarsch vorbei.
FAQs: Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in der Wesermarsch
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in der Wesermarsch 2026?
Zum Stichtag 01.01.2026 liegen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohn- und Mischbauflächen in der Wesermarsch zwischen rund 64 €/m² in Stadland und etwa 105 €/m² in Lemwerder. Nordenham und Brake liegen im Mittel bei etwa 95 €/m², einzelne Zonen deutlich darüber.
Wo kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück kostenlos einsehen?
In Niedersachsen sind die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS Niedersachsen unter immobilienmarkt.niedersachsen.de abrufbar. Sie können über Adresse, Gemeinde oder Flurstück suchen und einen amtlichen Auszug ausdrucken.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Niedersachsen aktualisiert?
In Niedersachsen ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Veröffentlichung erfolgt in den ersten Monaten des jeweiligen Jahres.
Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich beim Verkauf erziele?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone und basiert auf Kaufpreisen des Vorjahres. Der tatsächliche Preis hängt von Ihrem konkreten Grundstück, dem Gebäude und der aktuellen Nachfrage ab.
Wie berechne ich den Bodenwert meines Grundstücks?
Vereinfacht multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Bebaubarkeit vom Musterstück der Zone ab, sind Zu- oder Abschläge nötig.
Ist im Bodenrichtwert das Haus enthalten?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf den Boden, so als wäre das Grundstück unbebaut. Gebäude und Außenanlagen werden gesondert bewertet.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für die Grundsteuer in Niedersachsen?
Beim niedersächsischen Flächen-Lage-Modell wird der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde gesetzt. Daraus ergibt sich ein Lage-Faktor, der die Grundsteuer leicht erhöht oder senkt.
Wer ist für die Bodenrichtwerte in der Wesermarsch zuständig?
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, dessen Geschäftsstelle für die Wesermarsch beim LGLN in Oldenburg sitzt. Dort erhalten Sie auf Wunsch auch eine persönliche Auskunft.
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