Grundbuch einfach erklärt: Worauf Sie achten müssen
Das Grundbuch ist so etwas wie der Lebenslauf einer Immobilie. Wer ist Eigentümer, welche Rechte haben Nachbarn oder andere Personen, und welche Bank hat sich mit einer Grundschuld abgesichert? All das steht schwarz auf weiß in diesem amtlichen Register. Trotzdem erlebe ich in Gesprächen mit Käufern und Eigentümern in Nordenham, Stadland und der ganzen Wesermarsch immer wieder, dass ein Grundbuchauszug zwar ordentlich abgeheftet, aber nie wirklich gelesen wurde.
In diesem Beitrag zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Einträge wirklich entscheidend sind und worauf Sie vor einem Kauf oder Verkauf achten sollten. Ein Jurastudium brauchen Sie dafür nicht. Es reicht, wenn Sie wissen, an welchen Stellen Sie genauer hinschauen müssen.
Die Bestandteile vom Grundbuch: So ist es aufgebaut
Bevor wir uns einzelne Einträge ansehen, lohnt sich ein Blick auf den Aufbau. Jedes Grundbuch in Deutschland folgt derselben Gliederung, die in der Grundbuchverfügung festgelegt ist. Ganz gleich, ob Sie ein Einfamilienhaus in Nordenham, eine Eigentumswohnung in Brake oder einen alten Resthof in Butjadingen besitzen, Sie finden immer diese fünf Bestandteile:
Deckblatt (Aufschrift): Wo und unter welcher Nummer das Grundbuch geführt wird
Bestandsverzeichnis: Welches Grundstück gemeint ist
Abteilung I: Wem die Immobilie gehört
Abteilung II: Welche Lasten und Beschränkungen bestehen
Abteilung III: Welche Grundschulden und Hypotheken eingetragen sind
1.1 Das Deckblatt vom Grundbuch (Aufschrift)
Das Deckblatt, im Fachjargon Aufschrift genannt, ist sozusagen die Adresse des Grundbuchs. Hier stehen das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk sowie die Band- und Blattnummer. Mit diesen Angaben lässt sich jedes Grundbuchblatt eindeutig zuordnen, und genau diese Daten fragt das Grundbuchamt ab, wenn Sie später einen Auszug anfordern.
Ein Detail, das viele übersehen: Auf dem Deckblatt erkennen Sie auch, um welche Art von Grundbuch es sich handelt. Steht dort „Wohnungsgrundbuch“, geht es um eine Eigentumswohnung. Steht dort „Erbbaugrundbuch“, gehört Ihnen später nicht das Grundstück selbst, sondern nur das Recht, darauf ein Gebäude zu haben. Für das Grundstück zahlen Sie dann in der Regel einen jährlichen Erbbauzins. Dieser Unterschied wirkt sich direkt auf den Wert und die Finanzierung aus.
1.2 Das Bestandsverzeichnis: Welches Grundstück ist gemeint?
Im Bestandsverzeichnis wird beschrieben, um welches Grundstück es überhaupt geht. Die Angaben stammen aus dem Liegenschaftskataster und umfassen unter anderem:
Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer
Wirtschaftsart und Lage, zum Beispiel „Gebäude- und Freifläche, Deichstraße 12“
die Größe des Grundstücks in Quadratmetern
Hier lohnt sich ein genauer Abgleich mit dem, was Sie vor Ort sehen. Ein typisches Beispiel: Zu einem Haus gehört eine Gartenparzelle oder ein Stück Weide, das als eigenes Flurstück unter einer weiteren laufenden Nummer eingetragen ist. Wird dieses Flurstück im Kaufvertrag nicht ausdrücklich genannt, gehört es nach dem Kauf eben nicht automatisch Ihnen.
Außerdem kann das Bestandsverzeichnis Rechte enthalten, die zugunsten Ihres Grundstücks bestehen. Ein klassischer Fall ist ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, ohne das Sie Ihr Haus in zweiter Reihe gar nicht erreichen würden. Bei Eigentumswohnungen steht hier zusätzlich der Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung laut Aufteilungsplan.
1.3 Abteilung I im Grundbuch: Wem gehört die Immobilie?
Abteilung I nennt die Eigentümer mit Namen und Geburtsdatum. Gibt es mehrere Eigentümer, ist auch ihr Verhältnis zueinander vermerkt, etwa „je zur Hälfte“ bei einem Ehepaar oder „in Erbengemeinschaft“. Daneben steht, auf welcher Grundlage jemand Eigentümer geworden ist, zum Beispiel durch Auflassung nach einem Kaufvertrag oder durch einen Erbschein.
Für Käufer ist diese Abteilung der erste Prüfpunkt: Ist die Person, mit der Sie verhandeln, auch tatsächlich als Eigentümer eingetragen? Steht dort eine Erbengemeinschaft, müssen in der Regel alle Erben dem Verkauf zustimmen und beim Notar unterschreiben. Wenn einer der Miterben in Süddeutschland oder im Ausland lebt, kann das den Ablauf spürbar verlängern.
1.4 Abteilung II im Grundbuch: Lasten und Beschränkungen
Abteilung II ist aus meiner Sicht die spannendste und zugleich heikelste Stelle im Grundbuch. Hier stehen alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, mit Ausnahme der Grundschulden und Hypotheken. Typische Einträge sind:
Wegerechte und Leitungsrechte, etwa für einen Nachbarn oder einen Energieversorger
Wohnrechte (> Lexikon) und Nießbrauch (> Lexikon), häufig zugunsten der Eltern nach einer Hausübergabe
Vorkaufsrechte (> Lexikon)
Reallasten (> Lexikon), also wiederkehrende Zahlungen oder Leistungen
die Auflassungsvormerkung (> Lexikon) während eines laufenden Verkaufs
Vermerke wie Zwangsversteigerungs-, Insolvenz- oder Testamentsvollstreckervermerk (> Lexikon)
Viele dieser Einträge bleiben auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen. Ein eingetragenes Wohnrecht kann im Ernstfall bedeuten, dass Sie ein Haus kaufen, in dem eine andere Person lebenslang wohnen darf. Deshalb sollten Sie jeden Eintrag in Abteilung II verstehen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
1.5 Abteilung III im Grundbuch: Grundschulden und Hypotheken
In Abteilung III stehen die sogenannten Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und die heute kaum noch genutzten Rentenschulden. Hier sichern sich Banken ab, wenn sie ein Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie vergeben. Eingetragen sind der Betrag, der Gläubiger und gegebenenfalls Zinsen.
Wichtig zu wissen: Der eingetragene Betrag sagt nichts darüber aus, wie viel tatsächlich noch offen ist. Eine Grundschuld über 150.000 Euro kann im Grundbuch stehen, obwohl der Kredit längst abbezahlt ist. Sie bleibt so lange eingetragen, bis sie mit einer Löschungsbewilligung der Bank gelöscht wird. Beim Verkauf sorgt der Notar dafür, dass bestehende Belastungen aus dem Kaufpreis abgelöst werden, sodass Sie als Käufer ein lastenfreies Grundstück erhalten, soweit das im Vertrag so vereinbart ist.
1.6 Rang und Löschungen im Grundbuch richtig lesen
Zwei Dinge sollten Sie beim Lesen noch kennen. Das erste ist der Rang: Grundsätzlich steht vorne, wer zuerst eingetragen wurde. Das ist vor allem bei einer Zwangsversteigerung entscheidend, weil die Gläubiger in dieser Reihenfolge bedient werden. Banken verlangen deshalb meist eine erstrangige Grundschuld.
Das zweite sind Löschungen. Erledigte Einträge verschwinden nicht einfach, sondern werden rot unterstrichen und in einer eigenen Spalte als gelöscht vermerkt. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern. Ein rot unterstrichener Eintrag hat keine Wirkung mehr.
Grundbuch lesen: Diese Einträge sind beim Kauf entscheidend
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich den aktuellen Grundbuchauszug frühzeitig zeigen lassen, idealerweise lange vor dem Notartermin. Seriöse Verkäufer stellen ihn auf Nachfrage gerne zur Verfügung. Bei der Durchsicht achte ich persönlich vor allem auf die folgenden Punkte.
2.1 Rechte Dritter in Abteilung II
Ein Wegerecht für das Hinterliegergrundstück klingt harmlos, kann aber bedeuten, dass Ihr Nachbar jeden Tag mit dem Auto über Ihre Einfahrt fährt. Ein Leitungsrecht kann verhindern, dass Sie an einer bestimmten Stelle eine Garage oder einen Anbau errichten. Gerade auf dem Land in der Wesermarsch, wo Grundstücke oft groß und über Generationen gewachsen sind, kommen solche Rechte deutlich häufiger vor als in einem Neubaugebiet.
Lassen Sie sich im Zweifel die Eintragungsbewilligung zeigen. Im Grundbuch selbst steht oft nur ein kurzer Satz wie „Geh- und Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 45“. Was genau erlaubt ist, also wo der Weg verläuft und wer ihn unterhalten muss, steht in der Bewilligung. Diese liegt beim Grundbuchamt in den sogenannten Grundakten.
2.2 Wohnrecht und Nießbrauch im Grundbuch
Diese beiden Rechte sind für Käufer besonders einschneidend. Beim Wohnrecht darf eine bestimmte Person einzelne Räume oder das ganze Haus bewohnen. Beim Nießbrauch darf sie die Immobilie sogar vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Solange die Berechtigten leben und nicht freiwillig verzichten, bleiben diese Rechte bestehen.
Ein Beispiel: Ein Haus in Stadland wird zu einem auffällig günstigen Preis angeboten. Im Grundbuch steht in Abteilung II ein lebenslanges Wohnrecht für die 78‑jährige Mutter des Verkäufers. Für einen Kapitalanleger mit langem Atem kann das eine Überlegung wert sein. Für eine junge Familie, die selbst einziehen möchte, ist es dagegen schlicht ungeeignet.
2.3 Warnsignale: Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerk
Finden Sie in Abteilung II einen Zwangsversteigerungsvermerk oder einen Insolvenzvermerk, sollten Sie genau hinschauen. Ein Kauf ist dann nicht automatisch ausgeschlossen, aber der Verkäufer kann nicht mehr frei über seine Immobilie verfügen. In solchen Fällen braucht es eine enge Abstimmung mit dem Notar und je nach Lage mit dem Gläubiger oder dem Insolvenzverwalter.
Grundbuch für Eigentümer: Typische Stolperfallen beim Verkauf
Auch als Eigentümer lohnt sich ein Blick ins eigene Grundbuch, und zwar nicht erst dann, wenn der Notartermin schon feststeht. Viele Probleme lassen sich mit etwas Vorlauf ganz entspannt lösen. Drei Situationen begegnen mir in der Praxis besonders häufig.
3.1 Alte Grundschulden, die noch im Grundbuch stehen
Das Haus ist seit Jahren abbezahlt, aber die Grundschuld der Bank steht noch in Abteilung III. Das ist völlig normal und kein Grund zur Sorge. Für den Verkauf brauchen Sie jedoch die Löschungsbewilligung der Bank, damit der Käufer lastenfrei erwerben kann. Fordern Sie diese am besten frühzeitig an, denn manche Institute lassen sich dafür einige Wochen Zeit. Bei sehr alten Einträgen, etwa von einer Sparkasse oder Bank, die längst fusioniert hat, kann es noch etwas länger dauern.
3.2 Erbfall: Das Grundbuch ist nicht mehr aktuell
Nach einem Todesfall steht oft noch der Verstorbene als Eigentümer im Grundbuch. Bevor die Erben verkaufen können, müssen sie ihr Erbrecht nachweisen, meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ob die Erben vorher selbst ins Grundbuch eingetragen werden müssen, klärt der Notar im Einzelfall.
Mein Tipp: Wenn Sie die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen, ist sie beim Grundbuchamt gebührenfrei. Danach fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Es lohnt sich also, das Thema nicht auf die lange Bank zu schieben.
3.3 Wohnrechte innerhalb der Familie
Häufig wurde eine Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und den Eltern dabei ein Wohnrecht eingeräumt. Ist der Berechtigte inzwischen verstorben, steht das Recht trotzdem so lange im Grundbuch, bis es gelöscht wird. Dafür genügt oft ein Löschungsantrag zusammen mit der Sterbeurkunde. Lebt der Berechtigte noch und soll das Haus verkauft werden, braucht es seine Zustimmung zur Löschung, und die will in Ruhe besprochen sein.
Alle diese Punkte beeinflussen auch den Preis, den Sie am Markt erzielen können. Eine Belastung in Abteilung II kann den Wert spürbar mindern, eine sauber vorbereitete Akte schafft dagegen Vertrauen bei Kaufinteressenten. Als Immobilienmakler in der Wesermarsch (mein Einzugsgebiet) schaue ich mir das Grundbuch deshalb immer gleich zu Beginn an, noch bevor ein Exposé entsteht.
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Was Sie im Grundbuch nicht finden
So umfassend das Grundbuch auch ist, es zeigt nicht alles. Einige wichtige Informationen müssen Sie an anderer Stelle einholen:
Baulasten: Sie stehen in Niedersachsen im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und nicht im Grundbuch. (> Lexikon)
Altlasten: Auskunft über mögliche Bodenbelastungen gibt die Bodenschutzbehörde beim Landkreis. (> Lexikon)
Mietverhältnisse: Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über, taucht im Grundbuch aber nirgends auf.
Denkmalschutz: Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, erfahren Sie bei der Denkmalschutzbehörde. (> Lexikon)
Erschließungsbeiträge: Ob noch Beiträge offen sind, klären Sie bei der Gemeinde. (> Lexikon)
Gerade die Baulast wird oft unterschätzt. Ein Verkäufer kann Ihnen guten Gewissens ein Grundbuch ohne Belastungen in Abteilung II vorlegen, und trotzdem dürfen Sie auf einem Teil Ihres Grundstücks nicht bauen, weil dort per Baulast Abstandsflächen für das Nachbarhaus übernommen wurden. Fragen Sie
Fazit: Mit dem Grundbuch sicher entscheiden
Das Grundbuch wirkt auf den ersten Blick trocken, ist aber das wichtigste Dokument rund um Ihre Immobilie. Wenn Sie den Aufbau aus Deckblatt, Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen kennen, finden Sie sich schnell zurecht. Besonders gründlich sollten Sie Abteilung II lesen, denn dort stehen die Rechte Dritter, die Ihre Nutzung dauerhaft einschränken können.
Mein Rat: Nehmen Sie sich für den Grundbuchauszug Zeit, fragen Sie bei unklaren Einträgen nach und ziehen Sie im Zweifel den Notar hinzu. Und wenn Sie eine Immobilie in Nordenham, Stadland oder der übrigen Wesermarsch kaufen oder verkaufen möchten, begleite ich Sie gerne persönlich durch den gesamten Prozess, die Prüfung des Grundbuchs eingeschlossen.
Dorian Harmdierks
(Inhaber Meerluft Immobilien)
Telefon: 0174 / 388 1960
Anschrift: Ringstr. 5, 26935 Stadland
Häufig gestellte Fragen - FAQs zum Grundbuch
Was ist das Grundbuch einfach erklärt?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt wird. Es zeigt für jedes Grundstück, wer Eigentümer ist, welche Rechte und Lasten bestehen und welche Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind. Damit ist es die wichtigste rechtliche Grundlage jeder Immobilie.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Jedes Grundbuch besteht aus fünf Bestandteilen: dem Deckblatt mit Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer, dem Bestandsverzeichnis mit den Grundstücksdaten, Abteilung I mit den Eigentümern, Abteilung II mit Lasten und Beschränkungen sowie Abteilung III mit Grundschulden und Hypotheken.
Was steht im Bestandsverzeichnis vom Grundbuch?
Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück beschrieben: Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Wirtschaftsart, Lage und Größe. Außerdem können hier Rechte stehen, die zugunsten des Grundstücks bestehen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich der Miteigentumsanteil vermerkt.
Was steht in Abteilung II im Grundbuch?
Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten. Dazu gehören zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten, die Auflassungsvormerkung sowie Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke. Viele dieser Rechte bleiben auch nach einem Verkauf bestehen.
Was steht in Abteilung III im Grundbuch?
In Abteilung III sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden eingetragen, mit denen sich Banken für Darlehen absichern. Der eingetragene Betrag zeigt nicht, wie viel noch tatsächlich geschuldet wird. Eine Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Tilgung stehen, bis sie gelöscht wird.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nach § 12 Grundbuchordnung hat. Das sind vor allem die Eigentümer selbst, Notare, Banken und Behörden sowie Kaufinteressenten mit einer Vollmacht des Eigentümers oder nachweisbaren Kaufverhandlungen. Auch Gläubiger können unter bestimmten Voraussetzungen Einsicht nehmen.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein einfacher Ausdruck aus dem Grundbuch kostet 10 Euro, ein amtlicher, also beglaubigter Ausdruck 20 Euro. Für die eigene Prüfung vor einem Kauf oder Verkauf genügt in der Regel der einfache Ausdruck. Die bloße Einsicht vor Ort beim Grundbuchamt ist kostenfrei.
Wird eine Grundschuld nach der Abzahlung automatisch gelöscht?
Nein. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit längst abbezahlt ist. Für die Löschung benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und einen notariell beglaubigten Antrag beim Grundbuchamt. Bei einem Verkauf übernimmt der Notar diese Abwicklung.
Was bedeutet ein Wohnrecht im Grundbuch für Käufer?
Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Die berechtigte Person darf die Immobilie oder Teile davon weiter bewohnen, meist lebenslang. Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist so ein Objekt daher in der Regel ungeeignet, und der Marktwert fällt entsprechend niedriger aus.
Stehen Baulasten im Grundbuch?
Nein, in Niedersachsen werden Baulasten nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Käufer sollten deshalb neben dem Grundbuchauszug immer auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen, bevor sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
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